交完首付学区未定判开发商退款

　　沈阳的小学生昨日开学，不少家长为了孩子能去中意的小学，哪怕贵也要选择“学区房”。不少开发商也爱拿学区房做卖点。

　　沈阳的一对父母相中了胜利南街一楼盘的房子，与房地产公司约定：如在期限内未确定小学学区或学区非南京一校，将给客户办理全额退房手续，协议终止。

　　家长立即缴纳近8万元首付，不过，在规定时间内，学区并未明确，房产公司被告上法庭，不但被判退还购房款，还需支付购房款利息。

　　买学区房约定退房条款

　　2014年8月16日，王剑、周莉夫妻俩与沈阳某房产公司签订《商品房认购书》，约定购买位于和平区胜利南街(某项目)建筑面积为120.42平方米的房屋。

　　《认购书》签订当日，王剑、周莉支付定金1万元。次日，双方签订《商品房买卖合同》，当日，王剑、周莉支付部分房款69104元。

　　同时，在《认购书》尾部，手书记载第十条约定：“如果甲方于2014年12月31日前未确定小学学区或学区非南京一校，给客户办理全额退房手续，协议终止”。双方均认可上述条款内容中“终止”即为“解除”。

　　指定日期内没确认学区

　　该《商品房买卖合同》“合同补充协议”约定：甲乙双方的权利义务责任以买卖合同及本补充协议的约定为准，凡在签约之前甲乙双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位样板间、沙盘、模型、鸟瞰图、效果图等)所表达和提供的信息都不再作为确定双方权利义务的依据……

　　但该《商品房买卖合同》及其附件均未对涉案房屋是否应为学区房作出约定。

　　不过2014年过去了，这个手书约定期限内，房产公司未告知王剑、周莉学区的相关文件，二人认为合同约定解除条件成立，该房屋买卖合同应该终止。

　　所以王剑、周莉起诉至法院，请求法院判令解除《商品房认购书》及《商品房买卖合同》，房产公司返还王剑、周莉已付购房款79104元及赔偿利息损失。

　　开发商反诉要求违约金

　　房产公司认为《认购书》是针对房屋交易的有关事宜形成的一个初步意向，其中的条款也并非是最终的合同条款。

　　《商品房买卖合同》中，双方并没有就学区问题作出任何约定，王剑、周莉基于学区问题主张解除合同，既不符合约定解除，也不符合法定解除。而且王剑、周莉起诉时，学区已经确定，王剑、周莉解除合同的理由已不存在，因此不能再基于学区问题诉讼解除合同。

　　一审时，房产公司反诉称，合同签订后，王剑、周莉只支付了第一笔购房款79104元，剩余房款至今未予支付。按照合同补充协议第五条约定，买方未付款逾期超过30日，卖方有权解除合同，买方应按照房款全额的20%向卖方支付违约金。

　　反诉请求：确认房产公司解除《商品房买卖合同》的效力；请求法院判令反诉被告按照合同约定承担违约责任，支付违约金158208元。

　　法院确认房产公司违约

　　法院查明：2014年4月22日，房产公司向和平区政府提交《关于请求明确xx项目教育配套的函》。2014年6月18日，和平区教育局回复：“在该地区没有新的规划中学之前，同意贵公司开发的某项目居民的适龄小学生划入该项目北面新规划小学。新规划小学将引进南京一、和平区、铁五小、望湖路其中一所”。

　　2015年3月16日，和平区教育局作出《关于xx项目教育配套的回复》：“在该地区没有新的规划中学之前，同意贵公司开发的xx项目居民的适龄中学生划入南昌中学长白校区，将项目内的适龄小学生划入南京一校长白岛二分校的学区……”。

　　而此时已经过了手书约定的时间。一审法院认为，手书约定内容亦为《认购书》约定的内容。因房产公司提供的证据不能证明涉案房屋所在小区的小学学区于2014年12月31日前已经被和平区教育局确定为南京一校，应承担举证不能的不利后果，因此原审法院认定房产公司在合同履行中违反了《认购书》第十条约定。

　　一审判决：解除双方《商品房认购书》、《商品房买卖合同》；被告沈阳某房地产公司返还原告王剑、原告周莉购房款79104元；给付原告王剑、原告周莉上述购房款利息。

　　宣判后，房产公司上诉。沈阳市中级人民法院日前终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　(当事人为化名)辽沈晚报、聊沈客户端主任记者杨帆