地下人防车位拟禁止出售 向全体业主开放

　　物业管理区域内依法配建的人防工程平时用做停车位的，应当按照设计文件在实地标注，并向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠。人民防空工程平时用做停车位收取的停车费、租金，应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

　　省人大常委会11月28日审议《省物业管理条例》，该条例拟规定，业主委员会可以持备案证明等资料向金融机构申请开立账户，并根据国家有关规定对属于业主共有的资金收支、核销进行统一管理，不得以任何个人的名义进行存储和管理。

　 　未出售车位要先满足业主需求

　　条例规定，任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内归业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆。

　　物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库应当公开，业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

　　在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过6个月。

　　物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用做停车位的，应当按照设计文件在实地标注，并向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠，法律、法规另有规定的，从其规定。人民防空工程平时用做停车位收取的停车费、租金，应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

　 　并非地下停车场都是人防工程

　　如果该条例三审获得通过，是不是所有地下停车场的车位都不可以出售和附赠了？

　　据记者调查了解，位于地下的车位目前存在购买、长年出租等方式，如有沈阳市民在住宅小区以15万价格购买地下车位30年的使用权等等。是否在该条例实施后，所有的地下停车位都不可以出售？

　　细心的沈阳市民应该注意到，就在近期，沈阳一些住宅小区的地下车库外面多了一些崭新的标志牌，上边标注着“人防工程”字样，这些标注“人防工程”的项目拟在该条例约束的范围内。

　　人防部门相关人士也明确，并非所有地下停车场都是人防工程，还要依据具体情况区别处理。

　　 业委会可开账户管理共有资金

　　按规定，物业服务用房不计入分摊共用建筑面积，其所有权属于全体业主。

　　业主大会会议确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业，确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，筹集和使用住宅专项维修资金，改变共有部分的用途。制定公共绿地管护办法。共用部分、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用。确定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准。

　　业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会投票表决应为实名投票，提倡采用信息化手段进行投票表决。

　　业主委员会可以持备案证明等资料向金融机构申请开立账户，并根据国家有关规定对属于业主共有的资金收支、核销进行统一管理，不得以任何个人的名义进行存储和管理。

　　 业委会可向物业收履约保证金

　　条例规定，物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业费，预收期限最长不得超过1年。业主委员会可以根据物业服务合同向物业服务企业收取履约保证金，收取标准由双方协商确定。

　　 物业不得断水电及阻碍业主进门

　　条例规定，物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施阻碍业主进入物业管理区域等损害业主合法权益的其他行为。

　　物业服务企业违反规定及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，以及合同期满继续服务收费的，业主有权拒绝。

　 　前期物业合同期限不得超过3年

　　按规定，建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过3年。

　　合同期满继续聘用的，应当续签物业服务合同。住宅物业的前期物业服务企业应当通过招投标的方式选聘。住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。业主大会成立后，应当根据业主大会的决定选择物业管理方式。提倡业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业。

　　业主大会决定自行管理或者选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止20日前，向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下向新选聘的物业服务企业移交规定资料和财物，完成交接手续。

　　 共用部位经营所得70%做维修资金

　　业主大会成立前，利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，应当在物业服务合同中约定。经营所得的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

　　业主大会成立后，利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，应当经业主大会、相关业主同意。经营收益归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。