《沈阳市物业管理条例》1月1日施行：物业费不得捆绑电梯

　　本报讯（华商晨报主任记者 刘桐）物业服务企业不得违反物业服务合同约定，减少服务内容，降低服务质量和标准；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；物业服务合同终止时，不按照规定移交物业服务用房和有关资料；擅自提高物业服务收费标准；擅自将电梯使用、汽车停放、办理不动产登记等与物业服务费相捆绑等。

　　近日，《沈阳市物业管理条例》由沈阳市第十六届人民代表大会常务委员会第六次会议修订；已经辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第七次会议批准，自明年1月1日起施行。

　　业主应当按时交纳物业服务费。业主不得以物业空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由拒付物业服务费。

　　 前期物业管理

　　 建设单位应与物业企业签订合同，不超三年

　　《条例》所称前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。住宅物业的建设单位应当依法以招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。

　　建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年。自前期物业服务合同签订之日起十五日内，建设单位应当将前期物业服务合同报物业所在地的区、县（市）房产主管部门备案。

　　新建物业的供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防、道路、绿化、物业管理用房、停车位等配套建筑及设施设备经依法竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。

　　建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。

　　已按照规定交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。

　　 保修期内质量问题物业应及时通知建设单位予以保修

　　建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。

　　建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限，承担保修责任。物业服务企业对业主专有部分和共用部位、共用设施设备保修期内出现的质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。

　　 业主委员会

　　 业主不得以物业空置为由拒付物业费

　　业主可以依法成立业主大会，选举业主委员会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　业主应当遵守有关法律、法规以及管理规约的规定，按时交纳物业服务费。业主不得以物业空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由拒付物业服务费。

　　业主大会可以搭建实名制信息化投票平台，充分利用信息化手段，提高表决效率。

　　业主委员会由业主大会会议选举产生，业主委员会委员、候补委员应当是物业管理区域内的业主，并符合按时交纳物业服务费和住宅专项维修资金；热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的公信力、组织能力、文化水平和良好的个人信用记录；本人、配偶及其亲属未在本物业管理区域物业服务企业或者建设单位任职；具备与履行职责相适应的工作时间等条件。

　　业主委员会由五至十一名委员单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任、副主任。

　　 业主委员会应当公布共有部分使用收益

　　《条例》规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；执行业主大会的决定和决议；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；督促业主交纳物业服务费以及其他相关费用；组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；调解业主之间因物业使用、维护和服务产生的纠纷；业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会应当向业主公布：管理规约、业主大会议事规则；业主大会和业主委员会的决定；物业服务合同；住宅专项维修资金的筹集、使用情况；物业共有部分的使用和收益情况；占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况；业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；其他应当向业主公开的情况和资料。

　　 物业管理服务

　　 不得利用物业共用部位进行经营

　　《条例》规定，物业服务主要包括：提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划，经业主大会通过后组织实施；维修、养护共用设施设备；物业管理区域内公共秩序的维护；日常清扫保洁，将装修以及生活垃圾收集到指定的垃圾中转站；绿地以及附属设施养护管理；物业管理区域内机动车辆停放以及交通秩序的维护；建立完整、准确、及时更新的业主和物业信息档案等事项。

　　物业服务企业享有：根据业主大会决定对物业实施管理；收取物业服务费等权利。

　　此外，物业服务企业不得将管理区域内的全部物业管理项目一并委托给他人；违反物业服务合同约定，减少服务内容，降低服务质量和标准；擅自改变物业服务用房用途；擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；物业服务合同终止时，不按照规定移交物业服务用房和有关资料；擅自提高物业服务收费标准；擅自处分属于业主共有财产；擅自将电梯使用、汽车停放、办理不动产登记等与物业服务费相捆绑；法律、法规禁止的其他行为。

　　 管理区内不得改变物业规划用途

　　物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和利用物业共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的收支情况。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

　　业主大会或者业主委员会要求对利用物业共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

　　物业管理应当实行信用信息管理制度。物业服务企业或者相关管理人经查实存在失信行为的，应当记入物业行业信用档案。

　　此外，物业管理区域内不得：擅自拆改房屋承重结构；擅自改变物业规划用途；侵占、损坏公共场地，物业共用部位、共用设施设备；损害或者违章使用电力、燃气设施；占用消防通道，挤占消防设施；违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色；违反规定进行房屋装饰装修；违章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分；排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；违反规定饲养家禽、宠物等行为。

　　《条例》规定，发生上述行为时，业主有权投诉举报；物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止、督促改正；拒不改正的，应当及时向有关主管部门报告。有关主管部门接到报告后，应当对违法行为依法进行处理。

　　 旧住宅物业

　　 老旧小区改造后推行专业化物业管理

　　《条例》所称旧住宅区是指2000年6月底以前交付使用，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区，由政府组织建设的安居、解困、回迁住宅区，以及按照政策移交政府管理的住宅区。

　　政府部门应当对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅区进行改造整治，并向社会公布改造整治规划和年度计划。

　　旧住宅区综合改造后应当推行专业化物业服务，由物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供环境卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护和房屋小修养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费。

　　 处罚

　　 合同终止未移交资料和资产最高罚十万

　　《条例》规定，物业服务企业出现擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途，或者擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营等行为的，由市或者区、县（市）房产主管部门责令限期改正，给予警告，并处五万元以上二十万元以下的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　此外，物业服务企业未在规定时间内移交有关资料和资产的，由市或者区、县（市）房产主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料和资产的，处五万元以上十万元以下的罚款。