营改增落地看成效之房地产业：​去库存压力大 营改增减负担

　　今年4月，全面推开营改增之前，本报记者曾经采访了几家房地产企业，企业的财务人员对营改增后本企业可能发生的变化展开了测算。当时，有企业估算税负会下降，但大多数企业心里没底儿。经过4个多月的运转，营改增究竟让这些房地产企业收益几何？又给他们带来了哪些变化？日前，本报记者再次采访了这些企业。
　　记者发现，营改增后，纳税额的下降让房地产企业的资金周转更活了，提升了管理效能，也让房地产企业对行业的发展更有信心了。从最初的忐忑不安到现在的信心满怀，他们的经历代表了众多营改增房地产企业的心路历程。
　　大连金宸：税负真的降了
　　“营改增扩围即将满5个月了，各项优惠政策都被我们装进了‘口袋’，之前的测算结果也一一得到证实，可以说企业跟营改增的相处渐入佳境。”在自家楼盘项目金宸联郡的销售中心，大连金宸集团有限公司的财务总监田德全满面春风地对记者说。
　　金宸集团是大连市金州区知名的房地产商，业务横跨房地产、建筑和物业管理行业，先后开发了十几个地产项目。今年上半年，拥有多年工作经验的田总便开始了仔细的测算：营改增究竟让集团收益几何？测算结果让他喜出望外：房地产、建筑和物业管理行业，营改增后税率的降幅分别达到4.76%、2.91%和40%。经过这几个月时间的运转，实际税负证实了他的测算。
　　田德全说，刚实行营改增那阵儿，集团财务人员着实经历了一番“磨合”时段。虽然之前的培训听得都挺明白，但遇到实际问题怎样操作，比如对于预售阶段、确认收入实现阶段如何开具发票、如何申报纳税就不知道。好在税务机关有着畅通的问题解决渠道，既可以寻求税源管理部门的帮助，也可以向办税服务厅反映情况，还可以拨打12366咨询。每一条渠道都很畅通，都能及时地解决企业的问题。
　　据田德全介绍，国家税务总局对于房地产及建筑安装企业相关支持政策的文件出台后，金宸集团根据企业自身特点，积极采用“轻包工、甲供材”的业务模式，充分利用相关政策并参与到增值税的抵扣链条之中，解决了重复征税的问题。
　　“政策红利相当于直接送钱给企业。每一点政策的倾斜对企业来说都是阳光雨露。营改增后，享受到政策红利的房地产企业有了更大的发展优势，”田德全说。
　　宁波得力：发展思路要变
　　“营改增实施后，原先我们担心税负会增加，但从这几个月情况来看，我们的忧虑是多余的。”宁波得力房地产公司财务经理杨芳芳说。
　　得力房地产公司是宁波市知名的房地产开发商。营改增实施后，该公司的两个老项目，按照简易办法征收，节省了税款333万元。而近期刚开工的两个新项目，占地196亩，计划建成45万平方米的住宅小区，总投资达到了22亿元。由于房地产项目的土地出让金可以直接从销售额中扣除，建筑安装成本也可以抵扣进项税额，与原来缴纳的营业税相比，预计总体税负会下降。营改增后，房地产企业在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税，比过去营业税率5%低两个百分点，进一步缓解了企业资金周转压力。
　　据测算，土地出让金成本在总体开发建设成本中占比35%左右，再加上其他设计服务、建筑服务、咨询服务以及购买的材料、设备、办公用品等可以抵扣进项税额，企业能进一步降低税收负担，也有利于促进楼市库存的消化。
　　营改增对商业地产带来的影响也非常大。企业购买不动产并按固定资产进行会计核算可分2年抵扣增值税，将利好自用型买家，激发投资者投资大宗商业地产热情，促进商业房地产的去库存。杨芳芳表示，房地产企业的发展思路将可能因此发生转变，今后会将目光更多地放于精装修商业楼盘，向企业用户提供高质量的办公物业，将是拉动销售的一大选择。
　　营改增的实施，对企业的内控制度也产生了积极的效果。据得力房地产有限公司财务人员陈敏巧介绍，营改增刚开始时，该公司的工作人员仍习惯性地保留营业税的思维方式，不考虑合同价款是否含税，也从未考虑取得的是专用发票还是普通发票。该公司多次对财务、法务和采购等部门开展税法辅导，一方面要掌握哪些进项可以抵扣，哪些进项不可以抵扣；另一方面要改变原有的管理模式，增强公司在劳动用工、合同和采购等管理流程的规范性。
　　西安万科：管理更规范更精细
　　“营改增不仅给我们公司带来约2000万元的减税红包，也有益于我们管理更规范高效。”财务主管孙超告诉记者，从营改增初期到现在，公司上下理念变了，也有效带动了产业链企业由原先的粗放型经营转向规范化、精细化管理。
　　“营改增带来的是全行业经营模式和发展规划的转变，要享受‘税负只减不增’的改革红利，要求我们在管理上下功夫。”孙超告诉记者。
　　据孙超介绍，为此万科集团自主研发应用了发票协同管理平台系统，该系统能够全流程管控增值税专用发票的开具和流转。记者登录该系统看到，管理平台可以第一时间发布工程采购信息，供应商中标后即在系统提示下供应材料，并根据系统推送发票信息，只需确认即可开出发票，减少了开票操作失误。发票开好后，系统提醒快递公司上门服务，邮寄到武汉管理中心统一认证，同时相关信息进入财务管理系统。这一套闭合的系统，解决了企业营改增后票据管理带来的各项风险。
　　“以前是财务部收取、认证正式发票，工程师确认工程量完备即可付款给供应商，现在新系统上线后，管理全程电子流转、环环相扣，发票要由专业团队认证确认，有问题的会退回重办。随着系统的不断完善，我们一线的工作量也在减少，发票意识深入人心，管理更加规范高效。”孙超说。（郑国勇 施斌 杨丽 陈红 徐卫明 周开拓 向来）
　　深圳宝能地产股份公司：
　　合理筹划 享受实惠
　　“营改增之前，我们房地产企业很担心税负会上升，对企业可能会出现的一些问题充满了困惑和焦虑。从公司这几个月的运行情况看，我们公司的税负不但没有上涨，反而下降了。”深圳宝能地产股份有限公司的财务人员杨金金对记者说。
　　杨金金向记者晒了公司营改增后的“账单”：今年5月~8月，公司销售收入96945万元，应缴纳增值税4616万元，已预缴增值税2770万元。换作以前的营业税，他们要缴4847万元。营改增之后，少缴税231万元。
　　成本、费用能否取得可以抵扣的增值税专项发票，以及计税方法的选择，直接关系到宝能地产股份有限公司税负的增减。“公司积极筹划，根据营改增相关规定调整了企业的管理方式。”宝能地产股份有限公司财务总监姚亚能告诉记者。
　　姚亚能口中的“筹划”主要是两层意思：一是优选合作单位，控制生产成本。从今年4月开始，宝能地产就开始有步骤地优化合作伙伴的资质，提前梳理了公司的所有项目，将老项目和新项目明确归类，完善了合作单位的基础信息。现在，公司选择合作伙伴时着重考虑其是否可以合法地开具增值税发票，因为这直接关系到公司的税负多少。由于合作的建筑单位能给公司开具工程发票抵扣11%的进项税额，还有部分费用发票可以按17%和3%抵扣，预计公司新项目增值税总体税负也会比营业税税负明显降低。二是培训财务人员，加强与税务机关联系。增值税对房地产企业的财务人员来说相对陌生，在营改增刚推开的那段日子，公司财务人员全员学习，集体讨论营改增政策，并对各部门的日常工作重新梳理。
　　“营改增后，我们更加注重发票的管理。增值税的全面推行，使我们上下游的财务管理更加规范，整个经营链条上的不同企业都有机会充分享受到税制改革带来的实惠。”姚亚能说。（李文雅 韩羽 陈俊峰）
　　佛山市腾融房地产公司：
　　成本降下来 房子不愁卖
　　“这次营改增，我感觉自己像坐了一回过山车，一颗心七上八下的，如今总算是可以放到肚子里了！”回忆起4个多月前的营改增税制改革，广东省佛山市腾融房地产公司的老总黄书平感慨万分。
　　今年4月下旬，佛山市腾融房地产公司新建的楼盘即将推出。但黄书平却一反常态地愁云惨淡。原因是他听说自5月1日起，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业将全部由缴纳营业税改为缴纳增值税。这就意味着，营改增后该公司销售出去的楼盘要承担的税率从原来营业税的5%上升至改革后增值税的11%，前后相差了6个百分点。税负大幅攀升，资金回笼不了，工人的工资怎么办？银行的贷款怎么还？公司还怎么维持下去……说好的供给侧改革，房地产去库存是不是走了样？黄书平几乎是愁白了头。
　　正当他一筹莫展的时候，佛山市禅城区国税局的营改增税法下户活动给他带来了希望的曙光。在税务人员的辅导下，黄书平找到了解决之道——申请简易计税，新建好的楼盘还是按5%的税率征税。解了燃眉之急，他还有后顾之忧：如果公司以后继续开发新楼盘是不是还要按11%的税率征收增值税呢？税务人员告诉他，虽然营改增后企业的税率变成了11%，但是企业支付的土地出让金可以税前扣除，楼盘的建筑材料、设计费和园林绿化费等成本都可以凭取得的增值税发票抵扣税额。只要加强对财务人员和业务人员的税法培训，逐步完善发票管理制度，建立起完善的增值税专用发票抵扣机制，企业实际承担的税负将随着时间的推移而降低。
　　时间一晃已过数月。现在，腾融房地产公司建好的楼盘基本上已经销售一空，新的楼盘也在破土动工中。黄书平说：“营改增后我们的税负切切实实下降了。成本降下来，房子不愁卖，我现在是吃了定心丸喽！对于房地产去库存的目标更有信心。”（叶雄英 高端仪）
　　中铁二十一局德盛置业公司：
　　适应新税制 企业“赢加增”
　　“营改增于企业既是重大挑战，也不断促使我们深化公司管理。” 中铁二十一局集团德盛置业有限公司税务主管淦作勇告诉记者。
　　据了解，营改增初期，德盛置业有限公司初步测算，发现稍有不慎，都会增加税负，形势不太乐观。“当时，我们都刚接触增值税，很多法规学习不够、掌握不准。”淦作勇说，后来，经过学习和税务机关的辅导，公司对营改增有了更深刻的认识。与此同时，集团公司加强了税收筹划，不仅调整了机构，在财务部下设税务科，而且所有业务从招标、合同谈签到付款，每一个环节都特别突出税收分析和筹划，层层把控风险。
　　如今的淦作勇已经是公司专职税务主管。“能取得进项的都取得进项，能从高取得进项税率的都从高取得。”这句话就是他为公司总结出的第一条“管理指南”。因为营改增，公司梳理了整个管理流程，突出了全流程税务管理。
　　“我们梳理了供应商情况，既有优质供应商的‘白名单’，还有‘黑名单’，对多次提供不合规发票或者假发票的，不再与其合作。在合同谈签初期，组织营销、采购和财务部门共同约谈，对供应商各项涉税资格审查，只有达到要求才会与其签订合同。我们还调整了合同，增加了税务条款，要求对方提供增值税专用发票，并明确了发票丢失、假发票等应对措施。在付款环节，我们要求对方提交预缴增值税证明，以防止对方偷逃税款，产生次生风险。”淦作勇说。
　　“营改增是件复杂的事情，更是一件利好的改革，激发了社会创新创业活力。企业通过重新规划，打造新的经营合作模式，为提高生产效率，提升企业效益带来了无限可能。”淦作勇表示。