二套房最低首付比例降至四成 改善型住房消费将增加

　　本报讯 主任记者胡海林 记者董翰博报道 二套房首付比例由此前的最低六成降至四成。

　　继央行去年房贷930新政及最近两轮降息后，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文，调整个人住房贷款政策。

　　调整后，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

　　在住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　新政会带来哪些影响，是否会因放松带来房价的快速反弹，也成为社会公众普遍关注的热点，记者采访专家和业内人士为您梳理。

　　对个人：首付减少两成

　　以一套总价100万元的二套商品住房为例。如果按此前首付6成来看，需首付60万元。新政出台后，首付只需40万元。

　　一银行沈阳分行个贷部负责人刘亮（化名）昨晚表示，虽然二套房贷政策调整是在预期之中，但最低四成首付还是超过预期中的五成首付，而对于结清贷款再申请房贷享受首套房贷三成首付相比，两者的差距明显缩小。

　　本报记者了解到，2015年前沈阳多数银行执行二套房贷政策为65%首付，而今年以来陆续调整至60%首付，没有低于央行此前规定的二套房首付最低不少于60%的规定。由于此次未对二套房利率作硬性规定，未来二套房贷利率高低将受到关注。

　　对楼市：改善型住房消费将增加

　　房地产O2O交易平台励拓行销沈阳地区运行主编王笑认为，沈阳房地产市场近来持续成交低迷，市场信心不足，一季度成交、价格同环比均下滑。二套首付比例降低的新政实施，符合当下交易产品结构以改善型为主的市场特征。

　　芒果不动产的相关人士同样表示，首付比例降低是对房地产市场的利好，但是到什么程度，还是要看沈阳各银行如何制定执行细则。

　　民生证券的管清友和朱振鑫则认为，新政对于房地产市场的影响在于短期压力缓解，而长期压力不减。鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，新政只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。 综合来看，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束。

　　对房价：业内“看涨”声起

　　一揽子楼市新政的出台，而对于众多普通百姓来说，最关注的核心莫过于尚未明显回落的房价是否因此逆转。

　　昨晚，中国房地产数据研究院执行院长陈晟向本报记者表示，“基于目前的供应量来看，新政尚不足以使投机型购房需求太快贸然入市，新政的主要用意是，在于对特大型城市在供应不足的情况下，通过税收的调整增加二手房源对市场的供应，平抑供应不足的情况，而其他三四线城市供应量偏大，影响不会太大。”

　　由于此次二套房新政未涉及利率，在多位业内人士看来，新政降低了改善型需求的入市门槛，一定程度会刺激成交量的增长，但不同的城市因供求关系不同，房价走势也会出现差异化。比如，供应量偏大、产业结构不合理而又人口净流出的城市，房价因楼市新政反转的概率极低。

　　昨天下午起，沈城不少地产界人士陆续更新了自己的微信朋友圈或微博，大量转发楼市新政内容并推荐自己项目的产品，“看涨”声起。浑南一楼盘营销总监刘先生说：“央行两次降息，对楼市成交的推动事实上非常有限，而这次的情况完全不一样，放宽改善型购房的准入条件，表明此前重点支持刚需的政策转向刚需和改善型并重的局面，同时刺激二手房交易的活跃，力度空前。”

　　刘先生表示，公司管理层最迟今天就会会商制订新的营销方案，主要力量面向刚需的情况有会调整，而会加大对改善型需求的营销手段。“至于房价是否调整，最后还是得老板说了算”。

　　不过，刘先生的一位同行告诉记者，沈阳商品房市场的区域性冷暖差异化明显，除了一些地理位置佳、产品品质高、教育等配套好的项目，房价有上涨可能外，而在沈阳整体库存量偏高的背景下，未来一段时间部分项目借利好跑量还是主旋律。

　　对股市：优秀的地产股有戏

　　东吴证券投资顾问倪宏东认为，央行及财政部等发布的新政对于地产股是重大利好。而昨日下午的地产股强势表现正是政策在股市上的投影表现。

　　英大证券首席经济学家李大霄在微博上表示，下调二套房首付贷款比例为股市重大利好消息，有利于房地产市场的健康稳定发展，利好股市及房地产股票，投资价值排序为内地房股、B股、A股。“这是房地产政策的重大变化，利于自住及改善性需求，利于房地产市场的稳定，同时对经济稳定及股票市场的稳定有重要作用，优秀的房地产股有戏了。”李大霄说。

　　中金公司分析称，考虑到目前中小市值股票普遍的高估值、高仓位，昨日公布的地产政策将有助于改善市场对于地产及相关周期性板块的预期，将加速市场向低估值蓝筹风格转换。维持对金融、地产等板块的推荐评级，并建议关注地产投资相关板块，包括建材等材料、机械等板块的机会。

　　注意！降首付后 购房成本可能反而增加了

　　本报讯 主任记者胡海林报道