新政解读：个人住房转让营业税免征期限“五改二”

　　2015年3月30日晚，财政部下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，二手房交易满两年营业税免征。
　　沈阳市房产局明确，2015年3月31日起沈阳正式执行新政。什么是“五改二”？新政的落地对于购房者有哪些影响？……4月13日沈阳市房产局对新政进行了解读。
　　沈阳已正式执行二手房交易满两年免营业税
　　2015年3月31日下午，沈阳正式开始执行二手房交易满两年免征营业税政策，成为最先落实新政的城市之一。
　　“本次调整个人住房转让营业税政策，目的在于促进房地产市场健康发展”，沈阳市房产局工作人员表示。
　　据悉，之前执行的个人住房转让营业税政策是从2011年初开始实施的，原政策规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　而在新政执行后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　新政后二手房购房成本大减
　　那么，新政执行后将对楼市产生哪些影响？购房者将获得哪些实惠？
　　业内人士认为，营业税免征“五改二”政策对二手住房市场属重大利好。而2010年3月31之后至2013年之间3月31日以前成交的商品住房，受到的影响最大。
　　据统计，此政策将覆盖50万套左右的二手住房。此前，如果要转让这部分二手住房，都要缴纳营业税，而现在则可以免缴或者按照差额缴纳营业税。“目前市场上卖方大多数都实行‘实收价’，也就是说由买家来承担这部分营业税。从这个角度看，营业税减免放宽将降低二手房的购房成本。”
　　》概念链接
　　1.什么是普通住房？沈阳市的普通自住房标准为，住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、住房单价在每平方米11230元以下（全装修住宅可上浮1000元，装配式住宅上浮300元，全装修+装配式住宅上浮1300元）的住房。这三个条件必须同时满足，有其中一项不满足的，即为非普通住房。
　　2.购房时间如何确定？沈阳市规定，个人转让住房的购房时间，以房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间，按照“三者孰先”原则确定，即哪个时间靠前，按哪个时间认定，这样对购房人更有利。