万科花园新城物业费涨价 业主学法规告社区街道

　　8天内在省、市、区法院开3次庭业主要求认定涨价无效

　　本报讯(华商晨报掌中沈阳客户端主任记者虞禄洋)因2013年7月万科物业续签合同时物业费由1元涨到1.5元，沈阳万科花园新城业主起诉了街道和社区委员会。

　　因物业费涨价等，从3月16日到23日，8天里省、市、区法院三次开庭，两次行政诉讼和一次民事诉讼。

　　第一次

　　在省高法民事诉讼开庭：社区召集业主开会涨物业费被起诉

　　3月16日，沈阳万科花园新城业主诉沈河区丰乐街道万科社区委员会撤销小区物业费涨价合同一案，在辽宁省高法开庭再审。

　　业主胡立军请求法院认定社区发布《关于召开万科花园新城续签物业服务合同并调整物业费标准业主大会临时会议通知》违法。

　　庭审上，胡立军认为，社区召开业主大会没有经过20%以上业主提议，违反住建部相关规则。

　　而且被告代行业委会职责也没有经过园区半数业主书面授权同意，属违法。

　　同时，被告在召开业主大会和代行业委会职责工作中程序违法。

　　丰乐街道万科社区委员会举证说，新业委会重选未成形前，居民要求与物业续约，社区只好担起召开业主大会临时会议的责任。关于物业费涨价，是因考虑物业费标准从未调整，物业费收入远低于物业服务的支出……社区没有当庭拿出有关业主书面授权同意的所有材料，法庭没有当庭宣判。

　　第二次

　　在市中院行政诉讼开庭：街道因“指定”行政行为被起诉

　　还是同一事件，业主胡立军又把丰乐街道告上法庭。只因街道太专注“指定”二字。3月22日，此案在沈阳市中院开庭。

　　社区在《业主大会临时会议通知》中提到：“依据《沈阳物业管理条例》第七条，尚未设立业主大会和选举产生业委会的物业管理区域，街道办事处、乡镇政府可以指定物业所在地的居民委员会或村民委员会代行业委会职责，经丰乐街道办事处领导班子研究，同意万科社区委员会代行业委会职责……”

　　胡立军认为，街道是政府一级机构，其“指定”社区就是行政行为。此前，沈河区法院也裁定此行为是行政行为。而社区委员会不是政府机构而是群众基础机构。胡立军要求丰乐街道撤销该通知及其决议，即认定续签的物业合同无效，物业费涨价无效。

　　胡立军表示，《沈阳物业管理条例》第七条是对该条的补充，就是说除了指定外还需要业主大会书面授权社区代行业委会职责，而社区没有这份书面授权。

　　第三次

　　在区法院行政诉讼开庭：业主要求街道撤销行政答复

　　昨日，沈阳皇姑区法院开庭审理胡立军的行政诉讼案，被告为丰乐街道和万科社区委员会。起诉理由是胡立军在向街道核实《业主大会临时会议通知》所提内容是否真实时引发的，他想知道街道是否指定社区召开业主临时大会。

　　丰乐街道《政府信息公开告知书》承认“街道办事处指定万科社区代行业委会职责，召开业主大会临时会议，无需书面授权。”

　　胡立军表示：“街道指定”意味这是行政行为；街道说依据《沈阳物业管理条例》第七条，却丢了该条后半部分，即“但须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。”

　　据此，他要求街道撤销该答复，街道和社区撤销《业主大会临时会议通知》及其决议。被告方举证与3月22日基本相同。

　　-业主维权

　　起诉社区、街道

　　为规范依法办事

　　为什么一个案子会以民事、行政等诉讼方式多次起诉？胡立军拿出法学大学学历给记者看，又拿出人民陪审员证书给记者看，还拿出这几年来精研业委会和物业关系方面的法律学习材料……

　　他说：“当了业委会主任后便开始研究这方面的法律。直到遭遇罢免和物业费涨价后，我再次苦读这方面的法律，就是要争一口气。居民的权益不能糊里糊涂地被侵占。不断起诉街道、社区，不断向房产部门申请行政复议，就是为了规范相关方面依法办事，提示业委会要依法维权。”

　　胡立军说，认定物业续签合同和物业费涨价无效是他的最终目的，但在法律诉讼时发生了变化。“我以民事诉讼告社区撤销决议时，法院判决说这是行政诉讼。那好，我就以行政诉讼再起诉，在取证过程中我发现了行政答复违法那我也要起诉，此外我还坚持民事诉讼的理由，所以就出现了这三个法院三次开庭的情况。”

　　针对此案，万科方面表示公司有成熟的法律程序，定会按法律要求办事。