两点发力积极化解房地产库存

　　——我省推进供给侧结构性改革系列解读之二

　　■抑制新增：实行差异化供地政策，根据各地区住宅类商品房库存去化周期，控制房地产开发用地供给，严格控制商品住宅新增供地

　　■促进销售：有效释放改善性住房需求，通过制定发放补贴、落实国家规定的税收减免政策等措施，降低居民购房成本，落实国家及我省已出台的居民房地产交易环节的各种税收优惠政策

　　■配套政策：加快推进户籍制度改革，落实居住证制度，鼓励有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口进城购房落户

　　商品房销售面积同比增长10%左右，实现4308万平方米。这是今年我省化解房地产库存的工作目标。来自省住房和城乡建设厅的数据显示，今年上半年，全省房地产市场呈现企稳回升态势，新建商品房销售明显增长，二手房交易持续活跃，房价保持稳定，房地产去库存明显加速。

　　房地产去库存，是推进供给侧结构性改革五大任务之一。省房地产协会会长胡刚在接受记者采访时表示，近些年，房地产一直保持上升势头，从而吸引大量资金，使全省地产市场连续多年处于供销两旺状态；但是，没有只涨不跌的市场，随着全国楼市进入调整期，市场观望情绪浓厚，全省商品房库存有所增加。而在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视，因此，缩小供应与需求之间的鸿沟，促使供求关系趋于平衡，促进房地产市场平稳健康发展至关重要。

　　去年起，省政府先后出台了36条房产新政，紧紧围绕扩大需求和稳定供给两个着力点，在供给侧与需求侧共同发力，支持住房消费、化解房地产库存。在省委、省政府　《关于推进供给侧结构性改革　促进全面振兴的实施意见》中，明确提出：积极化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展。

　　合理配置土地资源

　　去库存，首先要抑制新增。这就好比我刚卖掉了100万平方米的房子，你又增加了土地供应再建100万平方米的新房子，如此恶性循环，去库存就成了一句空话。省房地产研究所所长石海军表示。

　　基于此，《实施意见》提出，实行差异化供地政策，根据各地区住宅类商品房库存去化周期，控制房地产开发用地供给，严格控制商品住宅新增供地。

　　省国土资源厅土地利用处牟处长在接受记者采访时说，今年4月，省国土资源厅下发通知，要求全省各地从严落实房地产去库存工作，强化住房用地监管。同时要求全省各地要科学制定住房用地年度供应计划，结合商品住房累计可售面积总量、未开工住宅用地总量等指标，除对保障性安居工程和棚户区改造优先保障外，从严确定住房用地供应规模。合理控制住宅用地供应的布局和节奏，将住房用地年度计划落实到具体地块，明确上市时间，定期分批推出，稳定、均衡供应住宅用地。

　　同时，对于库存严重的地区，停止供应房地产开发用地；对于已供应、未开发的房地产开发用地，可申请转换用途或调整商住比例。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的地区，可与城乡规划主管部门共同研究制定未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。

　　目前，这些措施已经开始显效，今年上半年，全省房地产开发用地供给有所减少，土地资源配置更趋合理、供求关系趋于平衡。

　　推行棚改安置货币化

　　在房地产市场相对低迷的形势下，找到一个让多方受益的方式，激发购房积极性，促进销售，是化解房地产库存的有效办法。

　　应该说棚改安置货币化就是一个去库存的有效方法。

　　《实施意见》提出，打通货币化去库存转换通道，积极推行棚改安置货币化，原则上不再统一新建公租房和回迁安置房。通过团购存量商品住房、直接发放货币补偿、搭建房源信息公共平台帮助棚改居民自主购房等方式，消化库存商品住房。

　　石海军介绍，我省棚户区改造货币化安置主要有三种方式：政府直接将补偿资金支付给棚改户，由其自行购买住房；由政府搭建交易平台代筹房源，政府将补偿资金直接支付给售房的房地产开发企业；由政府购买房源进行安置。

　　记者在沈阳市采访时得知，今年沈阳市将棚户区改造任务从原来的24301户增加到25582户，对这些棚改动迁户将全部采用货币化方式安置。

　　说起货币化安置的好处，沈阳市棚户区改造领导小组办公室副主任卢丹如数家珍。

　　从百姓的角度看，可以缩短建设周期，让棚改居民早日住上新房。目前，沈阳市回迁房屋建设以高层楼房为主，受北方施工期短影响，建设周期约为2年左右时间；而采取货币化安置，棚改居民拿到补偿款可以直接选择满意商品楼盘，早日乔迁新居。

　　从政府的角度看，可以大大减少过渡期补助费用支出。采取货币化安置后，居民拿钱买房，动迁过渡期从原来的30个月缩短到半年甚至几个月，政府可以减少过渡期补助支出，今年沈阳市就可减少近5亿元的过渡期补助支出。

　　同时，对棚改居民直接用商品房安置，可以有效增加刚性需求，对去房地产库存，活跃房地产市场具有积极意义。

　　货币化安置棚改户，调动了政府、开发商和棚改户的积极性，沈阳市法库县的存量商品房仅一年的时间内就消化了一半，而沈阳经济技术开发区到今年4月份已基本“消灭”了存量商品房。两地的房地产市场也由此逐渐步入健康稳定的发展之路。

　　多种措施促商品房销售

　　通过政策引导，释放各种利好，促进商品房销售，让更多的居民尽早改善住房，短期可稳定经济，长期可改善民生，不失为一剂良方。

　　鼓励农民进城购房置业，也是化解房地产库存的一个重要举措。但农民进城不能落户，购房意愿就不强。为此《实施意见》给出了配套政策：加快推进户籍制度改革，落实居住证制度，鼓励有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口进城购房落户。到2020年，全省户籍人口城镇化率要达到65%，实现存量农业转移人口市民化500万人。

　　同时，制定农民进城购房优惠政策，对农业转移人口进城购买首套商品房给予适当补贴，并鼓励房地产企业、商业银行给予购房折扣和贷款优惠，保障其享有子女就近接受义务教育等基本公共服务。

　　记者注意到，《实施意见》　还推出了多项措施：加快培育发展住房租赁市场，通过完善税收优惠政策、银行信贷支持等措施，引导鼓励市场主体培育发展专业化、规模化的住房租赁企业；　有效释放改善性住房需求，通过制定发放补贴、落实国家规定的税收减免政策等措施，对城市老旧小区居住超过一定年限、只拥有一套住房或无自有住房的户籍家庭购买商品房给予支持。

　　降低居民购房成本，落实国家及我省已出台的居民房地产交易环节的各种税收优惠政策，统筹使用各城市、各行业住房公积金结余资金，合理放宽公积金使用条件，推进住房公积金异地个人住房贷款，促进商品房销售，从而化解房地产库存，促进全省房地产市场平稳健康发展。

　　□本报记者/刘　佳