“二孩放开”助推沈阳学区房更热

　　新闻背景

　　2015年1月，沈阳市沈北新区人民政府与辽宁省实验学校签订了《沈北新区合作学校协议书》，约定政府创办辽宁省实验学校沈北合作校，委托辽宁省实验学校督导式管理。

　　如今，挂着“辽宁省实验学校沈北合作学校”牌子的校舍已经建成，并已经有孩子在上课，相关售楼处也拿这所名校合作校做卖点，承诺“拿着购房合同就能上这个学校”。

　　但近日，辽宁省实验学校却在其网站上挂出了一则声明，表示终止与沈北新区政府合作办学协议。原因是《协议书》约定的办学必备条款未能落实。

　　对此，沈北新区相关负责人接受媒体采访时表示，之前的协议只是意向，最终没能签署正式协议,并不算违约。

　　整个事件中，觉得自己最受伤害的是奔着名校学区买房的业主。但合同中没写明学区，不知道如何维权是好。

　　现在不少新楼盘卖楼时都在拿名校学区当卖点，然而学区的事只能是口头承诺，不给写在合同里。对于购房者来说，这等于是风险投资。

　　要买学区房的家长们咨询教育部门，得到的答复是：参照往年学区划分，具体要以8月份报纸上公布的学区划分方案为准。可问题是，新楼盘往往都没划学区呢。

　　最终，富有冒险精神的家长买了预售的“学区房”，但有的如愿进了名校，有的却因开发商不能履行学区承诺无缘名校。

　　家长们不禁要问，学区房到底还能不能买了，买啥样的最保靠，一旦开发商未履行学区承诺业主又能怎么办？

　　预售“学区房”存在哪些问题

　　去年，教育部下发《关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》，要求2014年制定完善进一步规范义务教育免试就近入学的方案。19个重点大城市中就有沈阳。沈阳市教育局表示，沈阳多年来小学、初中一直坚持划片就近免试入学，接到教育部通知后将更加严格执行。

　　学区划片是以社区为单位的，如果某个社区对应的学区是名校，那么该社区内的所有房子都会因沾了名校的光而变得抢手，卖上高价。

　　不久前，我国全面放开二孩政策的消息传出后，业内预测学区房将进一步被炒热。一位售楼置业顾问说，孩子牵动着整个家庭，如果生二孩，原来的房子就可能面临不够住要换房子的问题，购房者在选择房源时会考虑，学区房虽贵，但如果是两个孩子都能利用上学区房，那就物超所值了。

　　现象

　　一：开发商承诺的名校教育部门不敢打包票

　　近两年，不少家长给本报打来电话咨询买学区房的问题，多数都是关于新楼盘或预售楼盘的。

　　今年咨询较多的楼盘一处位于南关路上，一处位于青年大街上，所属区域均为沈河区，是沈阳的老城区。因为老城区新建楼盘不多，且多打着名校学区房的招牌，价格自然比较高，所以家长们在购买时都会深思熟虑。一位家长介绍，售楼处给她看过一份与政府部门签的学区协议，但家长怀疑协议的真实性。

　　家长从这两处楼盘的售楼处了解到，小学学区分别为文艺二校和文化路小学，初中学区都是七中，均为热点学校。

　　但记者咨询沈河区教育局了解到，确实听说有一份协议，但只是意向性的内容，每年学区划分都可能根据适龄入学儿童人数多少而调整，所以就入住率不高的新楼盘来说，谁也不敢给它的学区打包票。

　　二：前后两年楼盘学区划分不一样

　　沈阳某新楼盘较多的区域内一处楼盘A，在2013年的学区划分表上，它对应的学区是某名校B在该区域的第一所分校。但到了2014年的学区划分，该楼盘就从B校一分校划了出来，被分到了B校的二分校。

　　对此，新楼盘业主们不认可，一是新分配的这个学校比以前的远了，另外新分配的学校刚刚装修过，怕对孩子身体不好，此外这个新分配的学校原来是城乡结合部地区的学校改建的，师资力量没有一分校的好。

　　业主们了解到，之所以要把部分楼盘从以前的一分校学区划出去到二分校，是因为该区域新开发楼盘多，来这买房子的都是奔着学区来的，所以适龄儿童数量超出了学校的接收能力，不得不分出去一部分。

　　三：适龄入学者激增自家小区内幼儿园进不去

　　杜女士家住沈阳南部区域，今年5月她第一次感受到孩子入学的压力，尽管她的孩子才刚刚三岁。在以往的设想中，按小区开发商当初的宣传，孩子将顺理成章地进入建在自家小区内的某知名公办幼儿园。

　　往年，户口落户在该小区的适龄入学儿童，都会被安排到该园就读。然而事情在今年却有了变数。“今年5月份去报名，却被告知报名孩子太多了，园里只能招收105名孩子，后来才知道光报名就近170名。”杜女生称，她被园方告知因小区内适龄儿童较多，今年将有60余名孩子无法在此入园。杜女士的孩子很有可能被分到离家约3公里、师资力量尚不明确的另一家在建幼儿园，这让家长们难以接受。

　　为了争取让孩子就近入园，杜女士和小区其他家长多次和政府、教育部门进行沟通。

　　8月13日，一则该园2015年新生延迟入园的通告出现在园区内。通告称，由于幼儿园无法满足所有符合条件的孩子入园需求，区政府决定对该园实施扩建工程，增加班额。确保今年符合入园资格的适龄幼儿均能入该园。但具体的入园时间通知中并没有指出。入学风波暂时平息。“确保今年孩子均能入园。那明年孩子要是再多该怎么办呢？”同在该园区的家长王女士表示疑虑。

　　疑问

　　一、合作校和分校有什么区别？

　　教育人士介绍，合作办学和分校有一定区别。从沈阳来看，为了扩大优质教育资源，名校建分校，基本都是公立学校性质。为了保证分校的办学质量，保持优质资源的优势，教育行政部门和主校一般对分校投入的精力要更多，从管理者到教师都要从主校调拨一部分到分校，以尽快把一所新学校的办学质量带起来。

　　而合作办学的模式更灵活，可以是学校跟企业合作，可以是学校跟地方政府合作等，这类合作校更容易享受到民办学校的政策，可以收取比公立学校高的学费。作为合作方之一的学校投入多是管理和师资力量到新成立的合作校，可以具体商量，以协议合同为准。

　　合作办学与名校建分校其实都是扩大优质教育资源的一种形式，可以在教育资源还不足够均衡的条件下，满足更多人享受优质教育资源的需求。

　　二、学区划分是依据什么来的？

　　学区划分主要是根据学校当年接收新生的学位容量，依据“相对就近”原则划分的，学校会先通过普查制定符合学校实际情况的招生计划。不能超员接收学生，那样会使得每个学生的平均教育空间和活动空间不足，进而影响办学质量。

　　此外，要尽量保持既有学区的相对稳定，同时还要考虑具体学校和学区的特殊情况，比如恰好两个社区距离某个学校远近差不多，但其中一个社区孩子上学需要过一条非常宽车流量大的马路，此时就会舍弃这个社区，将另一个社区划入学区范围。

　　一般来说，老城区老房子的学区是比较稳定的，轻易不会调整，但预售楼盘开发商承诺的学区就不是百分百的能保证落实，还有城市新开发的区域新建楼盘较多，也面临学区随着适龄儿童的增长要随时调整的问题。

　　三、打名校牌卖房属欺骗营销吗？

　　“买房送学位”，如今已经成为很多楼盘招揽买家的“制胜法宝”。然而，近年来由学区房引发的事端逐渐暴露，维权事件日益增多，学区房背后隐藏的矛盾也日益尖锐，部分开发商不再“摇旗呐喊”，而是选择开始在学区房的宣传上低调起来。

　　沈阳地产策划人士胡连广表示，开发商在前期宣传公然打出学区房信息是否属于欺骗营销，关键在于开发商与政府到底形成何种协议，不排除有开发商隐瞒关键信息，为了销量只是一味推广学区房。但也有可能随着时间的推移，学区房政策发生变化，因此出现变故。

　　实际上，义务教育是公共资源，公立学校并不能当做一种特定资源公开贩卖。但对于开发商而言，既然已经投入很大成本建设，当然要大肆宣传。所以，在学区房的宣传过程中，许多开发商还是存在打“擦边球”的现象。

　　提醒

　　选学区房要看好哪些信息

　　教育人士表示，由于目前教育资源还没有实现足够均衡，因此家长们对学区房的需求依然强烈。但在选择学区房时一定要事先了解清楚政策，慎重考虑。

　　从目前沈阳市学区划分的基本原则来看，除非是遇到重大行政区划调整，否则老城区内老小区的学区一般是不改变的，尤其是热点学校对应的小区。因为热点学校学区调整社会关注度高，调整不好容易引起社会问题。因此选购老小区的学区房相对稳妥，只要对照每年8月教育局公布的学区划分表，确定所买小区或楼盘所在的社区对应的学校，如果近些年该社区对应的学校一直没有变化，那么未来几年也不会轻易改变。

　　但如果家长想选新楼盘就要慎重了。有的楼盘已经确定归属社区，就可以对照往年的学区划分表，找到该社区对应的学校是哪一个。而有的楼盘连归属哪个社区都还没确定，教育部门也就没法划给哪所学校了。

　　有楼盘承诺，虽然所属社区对应的不是名校，但已跟政府达成协议，入住楼盘的业主都能进名校。对于此类情况，购房者就要留一个心眼，要咨询当地教育部门，了解具体情况。

　　探因

　　一些楼盘钻了法规不完善的空子

　　为什么有的小区配套学校“蒸发”，有的配套学校“缩水”，还有的一直“难产”？

　　有建筑行业内的人士坦言，目前在保障小区配套学校用地和建设方面的法律法规还不够完善，监督处罚措施也几乎没有。尽管有的省市制定了一些条例，明确了不同规模的住宅区应配建的学校规模，但却没有规定相关单位和开发商不按此规模建设会遭到什么处罚。开发商很可能会通过各种手段，达到修改小区设计图纸，减少学校占地，增加住房用地的目的。

　　上述建筑行业人士介绍，在开发商建房的过程中，成本也是直接影响学校建设速度的因素。

　　现阶段，沈阳市部分小区投入大量建设成本后，小区配建的学校移交给政府。无法获取直观的回报，让不少开发商失去了积极性。“开发商建学校的目的，说到底是为了拉动楼盘的销售。”上述人士说，因为无法预估能引入什么样的教育资源、所建学校对楼盘销售的拉动效应有多大，通常开发商更愿意将资金投入到回报快的商品房建设中，学校则被留到最后建设，也因此出现了“学校直到孩子毕业还没建好”、“学校因招生人数少而‘超标’接收不了符合条件学生”等情况。

　　在地产策划人士胡连广看来，无论本地或者外省，优质的教育资源都很稀缺，一些老牌的学校，在新建小区开办分校后，因为师资跟不上，也难以真正实现优质教育，从而实现对楼盘的拉动。因此，面对投入高、风险大的现状，开发商往往会对建学校或者扩建一事能拖就拖。

　　另一位不愿具名的房地产业内人士则表示，不少房地产都分几期开发。前期到底销售出多少房子，开发商心里也并没底，若在首期就投入建设学校，可能出现前期入住小区的人数不多，学校也不能投入使用的情况，一定程度上也会造成教育资源浪费。因此，大多数开发商会选择把学校放到最后建设或者先期开发学校时建成规模较小。

　　维权

　　学区房发生纠纷，如何维权？

　　鞍山市法律援助中心高级律师姜学琳表示，卖主明知自己的房屋不在名校招生区域，却隐瞒真相，并一再声称“绝对没有问题”，买家受到蒙蔽才购买其房屋，明显具备合同欺诈构成要件。要证明卖主存在虚假宣传，则需要证据证明，包括广告宣传单、图片、报道资料等。业主在购买学区房时，合同中必须写明以下内容：譬如买卖房屋现系属××学区，卖方应于房屋买卖合同更名前将户口迁出，卖方的学区指标尚未用完……如不是学区房或达不到买方子女重点学校入校的，买方有权解除合同，房屋更名税费及搬家等所有损失由卖方承担。

　　律师建议

　　姜学琳律师提醒购房者在买学区房时应注意以下几点：

　　1.将开发商销售人员的口头承诺写进合同，并约定相应的违约责任，该合同是发生纠纷时重要的证据，不要轻易相信口头承诺，一定要签订合同。

　　2.房屋买卖合同中应设置关于学区房购买的专有条款，买房人把打听明白的学区入学条件以及所购房屋符合学区条件的内容写清楚，并且作为合同生效及合同解除的特别条件，譬如卖方出售的房屋如不属学区房，买方有权解除合同，由卖方承担一切损失。构成欺诈的，卖方按购房款的双倍赔偿买方。

　　3.去当地派出所户籍部门了解户口迁入的相关政策，如户口不能迁入，则购买学区房无实质意义。

　　4.考察学校是否可以通过缴纳一定赞助费就读，可以计算购房成本与缴纳赞助费的费用。

　　5.考察就读学校除了对房产有要求之外，还是否有别的条件。 辽沈晚报、聊沈客户端记者董翰博首席记者徐月姣