民生调查：今春楼市有点儿热 房价总体涨幅扩大

　　“谁认识人？我爸妈想买红桥区惠灵顿那个盘，连号都排不上。据说现在一个房号可以炒到四五万。”上周开始，天津人齐小姐就为买房的事儿在亲朋好友中到处打听门路。

　　齐小姐的“抢房”经历是今年以来天津楼市量价齐升的缩影。一季度，天津商品房销售面积同比增长18.5%，比去年全年加快8.7个百分点；商品房销售额同比增长64.7%，加快44.3个百分点。

　　不仅是天津，今年以来全国70个大中城市的楼市普遍回暖。4月18日，国家统计局公布的3月70个大中城市房价显示，绝大多数城市房价环比上涨，上涨城市个数比上月大幅增加。国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析，3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市，分别为62个和54个，比上月增加15个和20个；下降的城市分别为8个和13个，比上月减少7个和15个。

　　前期宽松政策及“末班车效应”致楼市井喷

　　“上一次出现62个城市新建商品住宅环比价格上涨，还是2014年1月。”中原地产首席分析师张大伟分析，今年3月一线城市楼市的火爆表现，直接引发了重点城市的追涨。中原地产监测的40城新房成交量创7年来新高，21城二手房成交量仅次于2013年3月的历史性高位。“业内人士对此都始料未及。3月成交喷发，主要受到前期政策宽松刺激入市，以及后期沪深等地政策趋紧引发‘末班车效应’的共同影响。”

　　房价上涨的城市多了，房价总体涨幅也扩大了。与上月相比，3月新建商品住宅价格最高涨幅为厦门的5.4%，最低为大理的下降0.7%，新建商品住宅价格环比上涨的62个城市里，涨幅高于上月的城市有55个，比2月份增加22个。二手住宅价格最高涨幅为合肥的9.3%，最低为乌鲁木齐的下降0.7%；二手住宅价格环比上涨的54个城市里，涨幅高于上月的城市有47个，比2月份增加23个。

　　“据测算，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格，环比综合平均涨幅均明显扩大，分别比上月扩大0.6和1.2个百分点。”刘建伟说。

　　房价不仅环比上涨，与去年同期相比，房价上涨城市个数也在增加，且涨幅也在扩大。3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格，同比上涨的城市分别有40个和46个，分别比上月增加8个和5个。新建商品住宅价格同比上涨的40个城市，涨幅均高于上月。二手住宅价格同比上涨的46个城市里，有43个城市涨幅高于上月。

　　一、二线城市去库存明显，三、四线库存不减反增

　　近来楼市的回暖，不仅体现在房价的回升上，也体现在交易量的活跃上。

　　日前国家统计局公布的数据显示，今年1—3月份，我国商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%，增速比1—2月份提高4.9个百分点。其中，住宅销售面积增长35.6%。商品房销售额18524亿元，增长54.1%，增速提高10.5个百分点，住宅销售额增长60.3%。

　　交易量回升，也使得开发商库存压力减轻，资金流好转。3月末，商品房待售面积7.35亿平方米，比2月末减少415万平方米。一季度房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%。

　　楼市交易回暖，引发了房地产开发投资增速触底回升，拿地也更有冲动。一季度，全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%，增速比上年全年加快5.2个百分点，比1—2月份加快3.2个百分点。

　　国家统计局新闻发言人盛来运表示，从去年下半年以来，房地产出现了积极回暖的走势。从今年一季度情况来看，初步估算房地产对经济增长的综合贡献率比上年同期提高。

　　然而，尽管绝大多数城市房价处于上涨通道，但“分化”依然是楼市主旋律。

　　上涨过快的城市，主要集中在一线城市和部分热点二线城市，其房价涨幅远高于其他城市，其余二、三线城市房价走势相对平稳。与去年同期相比，3月新建商品住宅房价最高涨幅为深圳的62.5%，最低为丹东的下降3.8%；二手住宅中，最高涨幅为深圳的60.5%，最低为锦州的下降7.3%。一线城市与东北片区的房价涨幅差，可达60多个百分点。

　　张大伟算了一笔账，以京沪广深、南京苏州等为代表的15个一、二线城市，3月库存面积比2月份减少了470万平方米，而全国70个大中城市该数据为415万平方米。这就意味着三、四线城市的库存不减反增。

　　“整体看，全国房地产市场的库存变化依然是非常不均衡。看全国的数据，并不代表去库存完成。”张大伟说。

　　刺激、收紧两种政策取向显现，楼市走向仍取决于供求关系

　　3月24日下午两点多，上海市房地产交易中心网站瘫痪了。当晚网站登出公告：“今日因房地产开发企业集中网上签约，造成新建商品房合同备案系统响应缓慢，技术人员正在设法解决。”

　　“想在一线城市买房，错过了这一轮的政策末班车，等下一轮放松估计又得六七年，这期间房价得涨多少？不抢不行。”有房地产经纪人如是说。

　　3月25日，上海、深圳同时出台调控政策，特别是上海的限购令，不仅执行差别化信贷政策，还严格执行“认房不认贷”。就在政策出台前后，3月24日，上海一手房网上签约1776套，25日则高达2495套，两天的签约数几乎相当于2月份半个月的销售水平。

　　根据易居房地产研究院发布的《全国楼市区域分化格局下的地方房地产政策研究》，各地政府对调控采取“刺激”和“收紧”两种截然不同的政策取向。

　　在楼市非理性火爆的地区，如上海、深圳、南京和苏州等地，差别化信贷政策、限购政策进一步升级，严禁金融机构提供“首付贷”等非银行系统高杠杆房贷业务。“收紧型”政策，已现出端倪。随着上海、深圳这两个一线城市调控政策集中出台后，当地楼市均出现增速回落迹象。

　　在楼市平淡的地区，如江西、辽宁、甘肃、四川等地，降低税费、充分利用公积金杠杆、支持农民工进城购房等“刺激型”政策频出，但效果并不明显。

　　盛来运表示，从今后来看，房价分化的走势还会继续延续，只不过分化的程度，随着国家房地产调控政策进一步完善，会有所减轻。一线城市需求已经释放得差不多，再加上一些城市出台调控政策，对房价上涨空间会有一些影响。而三、四线城市加大去库存的力度，各有高招，但房价仍然会面临庞大库存的压力。

　　在张大伟看来，3月的量价齐升或成为年内最大的狂欢。“尽管政策干预可以改变短期市场格局，中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面。归根结底，还是要看经济发展对人口的集聚力，及城市的吸引力。”