住建部：允许住房改造后按间出租 专业租房机构将获税收优惠

　　5月4日的国务院常务会议，重点提出发展住房租赁的相关政策，其中包括发展住房租赁企业、鼓励新建租赁住房、加强规范租赁市场等多个方面。
　　昨日，国务院新闻办召开制造业与互联网融合发展及住房租赁市场等政策吹风会，住房城乡建设部副部长陆克华进一步解读住房租赁新政。接下来，将新建以中小户型为主的租赁住房，从事专业住房租赁的机构将获税收优惠，在房屋中介机构的监管方面，违法违规情节严重者将被列入黑名单。
　　关注1 缓解一线城市租房困境
　　现状 75%租房者选择中小户型
　　当前，住房租赁已经成为我国许多年轻人包括新市民解决居住问题的重要渠道，尤其是在一些房价比较高的一线城市，租房的比例比较高，所以很难租到合适的住房。
　　陆克华说，在一些大城市，特别是租赁的市场供求关系比较紧张的地方，住房难的问题确实存在。
　　2015年，住建部曾针对16个外来人口比较多、租房需求较大的城市，做了一个房屋租赁方面的调查。结果显示，租住的房屋以中小户型为主，50平方米以下的约占75%，且合租比例达到了50%。
　　新政 新建中小户型为主的租赁住房
　　陆克华透露，为满足青年人、新市民的住房租赁需求，住建部将新建中小户型为主的租赁住房，要求各地结合住房供需的状况，将新建租赁住房纳入住房发展规划，同时允许将商业用房按规定改建为租赁住房。
　　“当前因为商业模式的调整等因素的影响，一些城市腾退出一些商业用房，还有一些商业用房处在闲置或者半闲置的状况，也有一些在建的商业用房项目预期的市场前景不好，特别是这些商业用房往往位置、配套都比较好，交通也便利，所以把这些房子改造成租赁居住，既可以增加住房租赁的有效供应，还能够做到物尽其用，避免资源的浪费。”
　　陆克华表示，为了降低租户的使用成本，对于土地用途调整为居住用地的商业用房项目，用水、用电、用气的价格按照居民的标准执行。
　　陆克华还提到，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后，按间出租，并要求各地研究制定将现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准、单间最多居住人数等办法。
　　关注2 扶持专业住房租赁企业
　　现状 企业不愿专门从事住房租赁业务
　　据调查，在我国的住房租赁市场中，供应的主体为个人出租，占比90%以上，专业租赁企业仅占10%，但在一些房地产市场较为成熟的国家，专业的租赁企业提供的房源占比例约为30%左右。
　　尽管近几年一些房地产开发企业开始将部分住房用于出租经营，一些中介机构也专门开展了住房租赁业务，但从总体来看，仍然缺少系统配套的政策支持，专门从事住房租赁的企业依然较少，不能满足住房租赁消费的需求。
　　陆克华表示，根据调查分析，企业不愿意专门从事住房租赁业务，首先是因为开发企业在购买土地上的一次性投入与开发建设的资金需求庞大，如果采用出租的方式，资金收益率比较低，所以租房子不如卖房子。其次，企业持有经营租赁住房，资金回笼的时间需要几十年，需要长期、低成本资金的支持，而目前我国的房地产贷款的期限与之不匹配。另外，租赁企业负担也比较重，“从目前来看，税费等各项支出加在一起之后就没有了利润，甚至还会亏损。”
　　新政 专业住房租赁机构将获税收优惠
　　针对这些实际现状，陆克华表示，将对依法登记备案的住房租赁企业、机构，包括个人，从税收方面给予优惠，而且相应的政策文件会很快出台。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点，拓展直接融资的渠道。
　　“合理确定新建租赁住房建设的规模，在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。”陆克华说，还将鼓励开发企业出租库存的商品住房，引导开发企业与租赁企业合作，发展租赁地产，从开发、销售向租售并举的经营模式转变。
　　关注3 规范监管中介机构行为
　　现状 北京超四成受访者租房遇不良中介
　　陆克华透露，北京市在2014年对3万多名年轻人住房状况进行了调查，43.8%的人表示在租房过程遇到不良中介。
　　新京报记者从北京市住建委获悉，中介遭到投诉的问题集中在隐瞒成交价格、房屋状况、拖欠租金、违规收费、提前终止租赁合同引起的三金纠纷等。
　　去年，被称为“黑中介教父”的赵国军因强迫交易罪被判处有期徒刑两年，成为北京首例被判刑的中介。一年时间，赵国军的中介公司签订了5万多份租房合同，一方面强迫房主将房屋租赁给中介公司，同时，采用拆除隔离、损坏财物等方式，强迫房客退租，并以各种理由少退或不退房客租金，坑蒙房东和租客敛财。
　　新政 将取消“黑中介”网签资格
　　“目前，我部正在制定管用的、能见实效的措施，文件即将印发实施。”陆克华说，将进一步规范中介机构房源信息发布，全面推进房地产转让合同网签，切实加强房地产交易资金监管，强化对房地产中介机构的备案管理，加强中介机构从业人员管理，完善信用信息系统，加大日常监督检查的力度等，进行规范和整顿。
　　“要求中介机构在房源信息发布前要经委托人同意，同时还要到当地房管部门进行房源信息核验。”陆克华提出，中介机构不得以虚假的信息、价格进行“钓鱼”，要编制统一的房屋状况说明书，标明房屋的基本状况、水暖气配套情况、权属状况、挂牌价格或者租金、物业费等内容，不得隐瞒房屋的真实情况。“现在信息发布有网络上的、有门店上的、宣传单的，照片照得很漂亮，但是往往货不对板，张冠李戴，要求发布的信息必须是准确的，必须是正在出售或者出租的。”
　　对于存在违法违规行为的中介机构，各地要责令限期改整，记入信用档案，取消网上签约的资格。“情节严重的依法处以罚款，并列入黑名单。”陆克华表示，目前，北京、上海、深圳等地已经率先开展了清理整顿工作。