非住宅库存去化压力仍大 租赁新政激活存量市场

　　2016年1至5月份，全国商品房销售面积同比增长33.2%，商品房待售面积持续减少，去库存取得初步成效。但与此同时，非住宅商品房库存持续增加的问题也引发市场关注。业内人士指出，近段时间中央出台的一系列培育和发展住房租赁市场的新政，有助于盘活非住宅商品房存量市场。
　　国家统计局的数据显示，5月末，全国住宅待售面积虽比4月末减少721万平方米，但办公楼增加7万平方米，同比增长16.8%；商业营业房增加105万平方米，同比增长23.7%。国家统计局投资司高级统计师李皎认为，当前，非住宅商品房去库存任务更加艰巨。
　　日前，国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”
　　魔方公寓CEO柳佳说，以前公寓行业是“半灰色地带”。“我们收集的房源中有不少是商住房，不仅要担心法律风险，而且很多商住房拥有者也不敢长租给我们做公寓，这样就减少了市场上的房屋供给。加之水电等生活费用也比普通住宅高出不少，这部分成本都需要租客来承担。这次国务院提出发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，让我们能更大胆地拓展业务。”
　　显然，政策允许“商改住”后，无论对商业用房的去库存，还是打开住房租赁市场的想象空间都是重磅利好。事实上，为顺应民生租房需求，细化供给侧改革，最近一段时期，解决租房问题一再进入中央决策视野，相关新政密集出台。去年召开的中央经济工作会议决定，实行购租并举，发展住房租赁市场；今年5月4日，国务院常务会议确定了培育和发展住房租赁市场的措施；6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。
　　租赁新政中最大的亮点在于，“落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。”
　　柳佳认为，这项政策将从根本上改变房子与户籍制度、社会公共服务挂钩的顽疾。“之前我们在上海也尝试过帮助租客办理居住证，但大多社区并不认可我们的租赁合约，所以为租客办理居住证成了大难题。但在南京等城市，几乎所有的社区都承认我们的租赁合同，因此可以为租客办理居住证。此外，租客们比较关心的是否能用公积金缴纳房租问题，南京等城市允许，而上海等城市却不允许。”
　　《意见》提出，要规范市场行为，稳定租赁关系。推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。
　　柳佳认为，这可谓抓住租房市场痛点。“‘互联网＋’虽然让信息发布更迅速、租房更便捷，但租房市场长期以来培育出的庞大中介人群在市场中的能量和影响力仍然不可小觑。由于入行门槛低，监管机制的不完善导致从业人员良莠不齐，合同无规范。随意涨租金、克扣押金等乱象屡见不鲜；个人房东、二房东充斥于市场更让租房难、租房贵、租房乱。”
　　“现在中国住房租赁市场最大的问题在于供求总量平衡，而住房品质不平衡。”柳佳说。
　　除此之外，《意见》提出，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。
　　万科集团相关负责人告诉记者，上海万科正在积极探索存量资产市场，从闲置空置资产、村镇集体资产、经营不佳的转让资产等房源中获取项目，加大租房供给。
　　据悉，上海万科自2015年进入长租公寓领域，万科泊寓·安亭新镇店在去年年底投入运营，入住率约为95%。上海万科表示，将持续关注并推进土地市场公寓属性项目的投资，同时也会考虑在部分住宅项目中拿出适当比例来做长租公寓。