7月商品房销售持续回暖 为房地产开发提供资金支持

　　业内人士认为，虽然7月全国楼市成交出现“淡季不淡”的行情，但房贷执行政策趋于收紧、房价走高等因素作用，8月楼市成交或将进入平稳期。

　　住宅开发投资增速一年半来首现回升

　　国家统计局数据显示，2015年1-7月份，全国房地产开发投资52562亿元，同比名义增长4.3%，增速比1-6月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资35380亿元，增长3.0%，增速提高0.2个百分点。

　　国家统计局投资司高级统计师李皎解读称，虽然全国房地产开发投资整体增速仍在回落，但经历了一年半的下行之后，住宅投资增速首现回升。“住宅投资占全国房地产开发投资的比重超过三分之二，其增速回升将对下一步全国房地产开发投资产生拉动作用。”

　　李皎进一步分析认为，房地产开发投资增速虽然仍处于回落通道，但其回落幅度却在持续减缓。“1-7月份，房地产开发投资增速回落幅度比1-6月份减缓0.2个百分点。今年以来，各月投资累计增速回落幅度逐月缩小，房地产开发投资现企稳迹象。”

　　业内人士认为，房地产开发投资的企稳回升态势得益于开发商的“荷包”满满。国家统计局数据显示，1-7月份，全国房地产开发企业到位资金69301亿元，同比增长0.5%，今年以来连续第二个月增速为正。值得注意的是，在各类到位资金中，企业定金及预收款由1-6月份的下降0.9%转为增长2.4%。这充分说明商品房销售市场继续回暖，而销售回升带动房地产开发企业资金回笼。

　　重点城市楼市回暖加速非重点城市市场仍在“弱复苏”

　　数据显示，1-7月份，住宅销售面积53009万平方米，同比增长6.9%，增速比1-6月份提高2.4个百分点。住宅销售额34884亿元，同比大涨16.8%，比1-6月提高3.9个百分点。

　　国家统计局调查显示，部分热点城市销售火爆。1-7月份，深圳、宁波、杭州销售面积增速超过50%，销售额增速超过70%，带动40个重点城市的销售市场表现明显好于非重点城市。

　　数据显示，1-7月份重点城市商品房销售面积增长8.2%，增速比1-6月份提高2.7个百分点，比非重点城市高3.5个百分点；销售额增长18.6%，增速比1-6月份提高4.5个百分点，比非重点城市高11.3个百分点。

　　记者调查发现，与往年7月相比，今年淡季不淡特征明显。以全国楼市风向标的上海为例，截至7月底，上海楼市已连续3个月成交“爆量”，无论是新房市场还是二手房市场，成交表现均完胜去年同期。

　　上海链家研究部总监陆骑麟表示，“7月份上海二手房市场出现近3.5万套的二手房成交，这是以往没有过的。截至7月底，今年上海全市的二手房成交量已达20.07万套，超过了去年19.63万套的全年水平。”

　　但在当前楼市供求基本面未变、价格整体趋稳的情况下，全国大部分城市依然处于消化存量、以价换量的状态中。

　　上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授分析认为，从本质上来讲，决定楼市成交量价的主要变量仍是市场供需关系。目前三四线城市已经处于饱和状态。对于这些城市来说，虽然“330楼市新政策”能够提高住房支付能力，改善住房市场预期，加速去库存速度，但并不能从根本上扭转这些地区的住房供求关系趋于宽松的中长期趋势。

　　土地成交量价下行预计后市将恢复理性

　　销售情况好转也增强了部分房企的购地积极性。国家统计局数据显示，1-7月份，房地产开发企业土地购置面积12113万平方米，同比下降32.0%，降幅比1-6月份收窄1.8个百分点；土地成交价款3593亿元，下降25.6%，降幅收窄3.3个百分点。

　　中原地产发布研报称，7月全国土地供应回落是土地成交量价下行的主要原因。根据国土部数据显示，上半年全国房地产用地供应4.7万公顷，同比下降38.2%。但从各线城市来看，土地成交溢价率集体走高，据中原地产统计，7月成交单价过万的16宗地块均为溢价成交，其中15宗溢价率超过50%，福州、合肥等地出现成交地块溢价率甚至超过110%。

　　一线城市“地王”纪录则再被刷新。7月15日，上海闸北某地块以总价88.15亿元、楼面价为27022元/平方米被金融街竞得，溢价率为50%，刷新今年以来上海土地总价纪录。

　　易居研究院发布研报称，7月份十大典型城市土地出让金收入599亿元，同比上涨7.7%。虽然土地成交量下降，但土地出让金成交均价上涨动能依然强劲。

　　土地价格的节节上涨是否意味着后市房价的上扬?

　　易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认为，7月楼市成交的节节攀升是“330楼市新政策”的强力刺激的延续效应。三季度，随着政策效应的不断减弱，加之房贷政策执行在部分地区出现收紧，以及重点城市价格走高等因素作用，预计后续市场会逐步恢复理性，8月住宅成交量价或将出现微降。