因城施策打响去库存“阵地战”

　　从住了多年的破旧老楼里搬入设施齐全的高档花园小区，仅用了不到3个月时间。居民们在描述这一幸福过程时用得最多的一个词儿是：喜出望外。

　　避险搬迁与房地产去库存相结合，让抚顺市采沉区居民心中装满新政带来的获得感。

　　顶层设计是方向，但不再有通用的“药方”，我省14个城市因城施策打响去库存“阵地战”。

　　沈阳市，在全国率先提出加大货币补偿力度；抚顺市，积极争取国家最优惠政策，将采沉区避险搬迁纳入棚改；丹东市，用活公积金政策……

　　效果显而易见：1至7月份，全省房地产市场呈现企稳回升态势；住宅类商品房去化周期进一步缩短到19个月左右，正在接近我省确定的去库存目标。　　

　　 借力避险搬迁一举三赢　　

　　9月5日，抚顺市望花区演武街道居民任宝英老人和孙子搬进了临河的82平方米新居。“这就像做梦一样，哪想到能从那么个破破烂烂的小房子搬到这么宽敞亮堂还带电梯的大楼房里。”任宝英老人说。

　　任宝英一家从6月份与政府签搬迁协议到政府帮助选房再到装修入住，仅用了不到3个月的时间。

　　今年，抚顺对3个区采煤沉陷区居民实施本地史上规模最大一次避险搬迁。

　　为让居民实现安居梦，抚顺市结合本地房地产去库存，决定实行货币化安置，但这需要得到国家层面的支持。

　　为了这件事，抚顺市政府主要领导先后十余次进京沟通对接，终于将采煤沉陷区居民避险搬迁纳入国家2016年城市棚户区改造计划。同时，还获得了中央预算内投资和专项建设基金支持——全国目前城区棚户区改造的最优政策。

　　抚顺市住建委开发管理处处长孙秀艳说，为居民找新家，我们以招投标方式确定了19693套入围房源，并要求开发商降价，保证避险搬迁居民购房低于市场价格。

　　今年6月24日8时30分，政府与居民签署了搬迁协议，6月27日9时，入围楼盘统一开盘。

　　截至目前，搬迁居民购买商品房5012套，这同时也使抚顺的商品房去化周期降到了11.8个月。

　　如果争取不到将避险搬迁纳入今年的棚改计划，并实行货币化安置，像以往那样，动迁就要一两年，然后还要建回迁安置楼，动迁户要四处租房子，政府还要花大笔的费用，折腾下来怎么也要三四年。

　　抚顺市政府相关负责人表示：“向国家争取到了好政策，不仅让动迁户在几个月内住上了好房子，同时有效地实现去库存，更让我们圆满地完成了国家和省政府交给我们的避险搬迁任务，可谓一举三赢。”

　　房地产去库存，各地都在尝试各种新办法，但若想打赢这场战役，光靠政府一时在需求侧出招，显然不能根本解决问题，需要调动各方的积极性，即在市场环境下每一方都作出自愿而理性的决策。

　　 棚改货币化为商品房找出路　　

　　今年，在沈阳的棚户区改造拆迁现场，人们经常可以看到多辆挂着展板的宣传车，那是开发商在向动迁户们推介自家的楼盘。

　　沈阳市棚户区改造工作领导小组办公室副主任卢丹表示：“这都是各区政府组织的，如果动迁户看中哪个楼盘并与开发商达成意向，再由政府出面与开发商砍价，组织团购。”

　　如何消化数量不小的库存，沈阳市先后出台了30余条房地产新政，这其中，棚户区改造货币化安置为最大亮点。

　　其实，沈阳市从前年就尝试着棚改货币化安置了，去年，在全国率先提出加大货币补偿力度，原则上不再统一建设回迁安置用房，以政府组织棚改居民自主购房等方式，使居民住上了商品房，同时化解房地产库存。

　　为了吸引棚改居民选择货币化安置，沈阳市大幅提高了货币补偿及奖励标准，补偿价格在市场评估价基础上上浮20%至30%；对面积不足50平方米的住宅按50平方米给予补偿；并对按时动迁者给予奖励。

　　货币化安置，调动了棚改户、政府和开发商的积极性。

　　在法库县建委得知，今年，法库县的棚改任务为2464套，为了加速去库存，加大了对城中村和城边村棚户区改造力度，并采取直接货币补偿再自主选择购买商品房、政府购买商品房安置、政府组织棚改居民购买商品房安置三种货币化安置方式，完成了3761套棚改任务，使全县50万平方米存量商品房消化了一半。

　　至于沈阳市，货币化安置棚改户的比例已超过90%，高于全省70%及全国28%的平均水平，受到了国家住建部的肯定。

　　就当前来说，仅靠棚改，无法为去库存画上圆满句号，而农民市民化则是一条重要路径。让未来市民成为买房的主力人群，必须在户籍制度、在中小城市的产业发展和公共服务上着力改进，只有农民工在一个城市里享受的就业、子女教育、医疗等公共服务能够跟上，买房对他们才有意义。　　

　　 公积金政策一转盘活市场　　

　　今年4月，丹东市出台的房产新政中，有一条引起了大学毕业后双双留在丹东工作的孟超和妻子的关注：购房可提取本人及配偶公积金账户余额支付首付款。

　　得知政府出台了这样的优惠政策，孟超和妻子立刻行动起来，最终在振兴区滨江西路看中了一套100平方米、两居室的房子，首付12万元。小两口在市住房公积金管理中心用双方的公积金账户余额，很顺利地交了首付款并贷了50万元。

　　“其实5年前我们就想买房了，但那时刚毕业，一套房子首付即使是20%也要十几万，我们哪儿拿得出啊。”说起当年的困窘，孟超这样感叹。

　　丹东市住房公积金管理中心办公室闫主任表示，以前，提取公积金买房是要你先买了房子，待一年或者几年拿到房产产权证之后才能提取。因此制约了很多年轻人购房。去年以来，丹东市8次调整公积金政策，出台住房公积金新政23项，公积金余额支付首付款政策实施仅一年，就有1000多个职工家庭用公积金账户余额支付首付款购买了房子。

　　丹东万达广场有限公司上半年购房签约量大幅增加，销售回款2.65亿元，与去年同期相比上升了20%，成为全省7家公司的第一位。财务总监杨勇对此深有感触，在房地产市场低迷的形势下，购房的主力就是那些工作稳定、收入较高的机关、事业单位和一些企业职工，因此，能有效地释放住房公积金的能量，对激活市场至关重要。

　　而据省住建厅住房公积金监管处有关同志介绍，目前，我省的大连、鞍山、营口、盘锦等10个城市，都已经取消了必须拿到房屋产权证才能提取住房公积金的规定，并且简化了审批环节，大部分住房公积金管理中心实现当日到账。

　　1至8月，全省约有8.8万个家庭申请住房公积金贷款。住房公积金真正发挥了支持住房消费、促进房地产市场平稳健康发展的积极作用。

　　房地产去库存既是一场“阵地战”，更是一场艰难的持久战。只有让开发商、金融机构等市场主体学会适应市场，才能真正去库存。若急功近利，后果可能是“摁下葫芦起了瓢”。

　　房地产是区域差异明显的市场，“分化”是一个不能忽视的关键词。因此，需要因城施策，不能一刀切，而要有弹性，要给地方留出空间，让他们去积极探索适合本地实际、行之有效的新办法。