存量竞争主导沈阳办公楼租赁

近日，在仲量联行2020年沈阳房地产市场回顾及2021年展望交流会上。仲量联行华北区董事总经理张莹表示，“2020年受疫情影响，沈阳商业地产市场整体承压，租赁需求放缓使得业主不断在进驻率与租金水平间寻求平衡点。”沈阳办公楼市场全年零增量，整体租赁需求持续收缩，去化压力加速租金下探；零售地产的租赁需求缓慢回升，但随着年末的新增供应及疫情反复，市场回暖再被中断；住宅市场持续降温，在紧缩政策影响下，商品住宅量价齐跌。

据介绍，沈阳甲级办公楼全年净吸纳量较去年同期下降43%。尽管新增需求持续收缩，不断下行的租金以及更为优惠的租赁条件刺激了市场中的搬迁需求。成本管控依旧是大多企业的首要原则，因此小面积需求仍是市场主流。内资及本土企业需求稳定，科技、金融以及专业服务类企业继续成为租赁市场的主要支撑力量。在线教育风口正劲，企业租赁需求持续增长。

沈阳优质办公楼市场全年零增量，全市办公楼总存量维持在347万平方米，较去年同期持平。新增供应放缓在一定程度上缓解了业主的存量压力，全市整体空置率同比下降0.5个百分点至32.7%。甲级办公楼市场迎来去化机遇期，空置率继续回落，录得36.6%，同比下降2.3个百分点。

2021年，沈阳优质办公楼市场预计将迎来21.5万平方米新增供应，空置率仍将维持高位。市场压力累积，租金下滑或将不可避免。存量租户的争夺依然是市场竞争的主旋律，这将促使业主提供更多激励措施、提升楼宇综合服务。而业主间的竞争加剧，将为有办公楼租赁计划的租户提供更具吸引力的租赁选择，企业租户可趁租金低位时锁定青睐的办公空间。

优质零售物业方面，餐饮、时尚零售和生活方式业态驱动市场需求，新能源汽车在购物中心布局的现象已然兴起，如蔚来汽车进驻长白万象汇，威马汽车进驻嘉里城。宠物经济持续发酵，多家购物中心引入宠物体验、宠物用品店。密室逃脱、卡丁车等娱乐体验业态也更趋活跃。首次进入沈阳市场的品牌更青睐客流量高、运营经验丰富的高端成熟项目。

同时，沈阳商品住宅市场将继续向高端改善市场发展，价格迎来温和增长。2020年底出现的疫情风险或将迫使部分需求延后，预计短期内市场销售量承压。但随着疫情得到有效控制，需求得到释放，市场成交量将恢复稳定。受土地价格上涨、开发成本上升等因素影响，沈阳住宅市场将继续向高端改善市场发展，高于市场平均价格入市的项目或将增多，推动价格上行。但在楼市政策不松绑的情况下，市场需求将继续回归理性，预计沈阳商品住宅市场价格涨幅将有所放缓。

（中国日报辽宁记者站）