学区房已入住学校未建成 业主告开发商

　　买房时开发商宣传学区房，但住进去发现所谓的学校还没建成，于是，居民将开发商告上法庭……

　　买房子时，准备交钱时发现房屋因为被查封无法办理过户手续，中介公司也被告上法庭……

　　近日，沈阳基层法院发布一系列房产案例，法官也提醒，买学区房时，居民最好签订相关协议。

　　案例1

　　买学区房

　　入住后学校却没建成

　　2010年9月4日，张波与某置业公司签订商品房买卖合同，约定购买由对方开发的位于沈阳市于洪区汪河路的一处房产，建筑面积122平方米，房屋单价为3500余元/平方米，张波缴纳43万余元的购房款，现在已办理入住。

　　双方签订的合同及附件中并未对所谓的“学区房”进行约定，开发商只是在其项目的沙盘中，立有九年一贯制政府学校规划用地的展示牌。

　　对此，张波称其购买房屋时对方承诺规划在建的九年一贯制重点学校，属于学区房；现在学校尚未建成，要求开发商承担违约金12万余元。

　　据悉，2012年6月26日，沈阳市人民政府下发的沈阳市人民政府关于同意于洪新城等4个地区控制性详细规划的批复，包括教育在内的公共设施规划等均列为规划重点控制内容，在于洪新城控制性详细规划方案图例中明确标明了规划的中小托幼教育用地，且此教育用地在某楼盘项目附近，与开发商沙盘中政府学校规划用地展示牌位置基本一致。

　　同时，在沈阳市规划和国土资源局的网站上亦明确载明于洪新城控制性详细规划文件及图例。

　　沈阳市于洪区法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，未侵害他人的合法权益，合法有效。

　　经本院核实于洪新某项目附近确实存在政府规划的中小学托幼教育用地，有关建校的具体情况需根据政府相关部门统筹规划实施，故原告不能举证证明被告在销售广告中存在虚假宣传。

　　同时，原告亦不能举证证明被告在销售过程中针对中小学校的办校方式、建成时间等具体事项与原告进行了明确、具体的约定，所以被告不存在商品房买卖合同违约问题。日前，法院判决驳回张波的诉讼请求。

　　在此，法官也提醒，家长对打着“学区房”招牌的开发商尤为热衷，消费者如果真是为了购买学区而选择房产，就应该在此项目上与开发商作以详尽的约定，不能盲目选择，在出现不一致的情况下无法维权。

　　案例2

　　房子被查封

　　买房者将中介告上法庭

　　2015年11月16日，市民张亮买下了位于沈阳市于洪区黄海路的某商品房，房屋面积111平方米，房屋买卖合同约定，此房屋成交价68万元，在合同签订当天支付1万元，过户时再支付20万元，剩余的张亮办理商业贷款支付，张亮保证首次贷款无不良记录；同时，合同约定此房屋如因权属争议无法交易，则由被告承担房屋成交价的10%作为违约金。

　　此房有贷款，规定由卖方自行解贷，同时，卖方须保证该房屋无争议，若发生相关的权属纠纷或涉及该房屋债务纠纷，由卖方负责解决并承担一切后果及违约责任。

　　合同还约定，如双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本合同载明的违约责任，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金，并承担合同约定的信息服务费。

　　合同签订后，张亮按照合同约定的办理，在办理过户时，由于房屋被查封无法办理。之后，他多次向对方要求解除合同，返还交纳款项并要求对方承担违约责任均遭到了拒绝。

　　但签约合同当日，房主丛某未到现场，一切由其亲属全权负责，合同落款甲方处有房主亲属代房主签字，乙方处有张亮签字，丙方处有置居房产工作人员签字并加盖置居房产信息中心印章。

　　2015年11月所卖房屋被查封，签订合同前，被告置居房产并未对涉案房屋的档案情况进行核查。

　　对此，沈阳市于洪区法院认为，原被告签订的房屋买卖合同系三方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，未侵害他人的合法权益，合法有效。

　　日前，法院判决，解除张亮与三被告签订的房屋买卖合同；两被告在本判决书发生法律效力之日起15日内，双倍返还张亮定金2万元，某置居房屋信息中心返还中介费、贷款费1万余元。

　　在此，法官也提醒，从事房产中介的个体经营者，中介的作用不容小觑，作为中介机构应该按照法律及行业规定履行自己的义务，如果因重要的审查义务缺失导致合同履行过程中存在问题，中介机构有不可推卸的责任。辽沈晚报、聊沈客户端首席记者胡月梅(文中人物均为化名)