沈阳：小区管理存瑕疵物业费可按八折交

　　 核心内容

　　因为对物业公司的服务不满，家住沈阳市大东区城中花园小区的孙先生拖欠近3年的物业费未交，结果被起诉索要物业费及滞纳金。一审法院判决孙先生给付物业费，并认定物业公司服务存在问题，改判物业费应打八折。

　　2008年9月24日，原告辽宁某物业管理工程有限公司与被告孙先生签订了《物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业服务，被告应按每月每平方米0.5元的标准交纳物业费。原告诉称，在合同履行过程中，被告拖欠原告2010年9月1日至2013年7月14日物业费2284元，原告多次催缴，但被告无正当理由拒付，遂诉至法院，要求被告支付拖欠物业费。被告辩称，他家是顶楼，房屋漏雨非常严重，室内墙壁长毛，设施维修不及时，小区摄像头不好使，楼梯没人清扫，对于物业服务不满意，故此不应交纳物业费。

　 　法官点评

　　(沈阳市大东区法院民二庭法官 郭福强)

　　原、被告签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定,应认定合法有效，对原、被告均具有约束力，且被告已实际接受了原告提供的物业服务，应依据合同约定向原告支付合同期内的物业费。

　　关于被告提出的房屋长期漏雨、墙体长毛的问题属于房屋质量问题，不属于原告的合同义务。依据《物业管理条例》之规定，被告所提出的问题如在保修期内，应由建设单位按照国家规定的期限和范围承担保修责任；在保修期外，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，须经业主大会、业主委员会提出申请，启动房屋维修基金来进行维修。基于上述法律规定，被告主张的问题须向建设单位主张权利或依法启动房屋维修基金进行修理，此亦不是原告可自行为之的事项，故被告以此作为拒交物业费的抗辩理由不能成立。在法院审理物业案件中，存在大量业主以房屋质量问题拒交物业费的现象，除因业主不熟知上述法律规定外，另一原因，系因为业主未分清物业公司和房屋开发公司的关系，将二者混淆为一个主体的错误认识。

　　但原告在服务期间存在园区内设施维修不及时、小区摄像头不好使、园区卫生打扫不及时等服务问题，依据服务质量与收费标准相适应原则，物业公司提供的服务未做到尽善尽美，应降低服务的收费标准，结合本案实际情况，应酌定降低物业费收取标准，以每月每平方米0.4元的标准计算物业费为宜。

　　 法官提醒

　　物业服务合同是双务合同，业主有缴纳物业费的义务，而服务公司有提供物业服务的义务，如果业主不及时缴纳物业费用，物业公司没有资金提供小区物业服务，导致物业服务不到位，业主拒交物业费的恶性循环，受害的是双方，最终导致物业公司撤园，小区弃管的现象，因此，在无正当理由的情况下，业主应及时缴纳物业费。