房主无购房发票买家要“悔约”

　　本报讯(华商晨报记者孙笑天)买二手房签协议时房主说有已开具两年的购房大发票，但在过户时，房主却仅提供了三联收据，导致何先生需要多交1万多营业税。

　　想要解除合同，要回定金，但购房协议中没有就购房大发票进行约定，房主也不同意。不过，由于中介公司的作证，何先生最终赢得了官司。

　　房主无购房大发票

　　买家税费负担加重

　　2014年4月，通过中介公司，何先生与房主刘女士签订《房屋买卖协议书》，房屋总价款为29万元，定金1万元，何先生负责刘女士办理房证所需的一切费用，包括契税、维修资金、房证工本费；刘女士房证下来后，双方更名所需的一切费用由何先生承担。

　　付了定金后，何先生得知刘女士不能提供签订协议前两年由开发商出具的购房发票后，便委托中介公司向刘女士提出解除合同。刘女士不同意，何先生诉至法院。

　　何先生称，买房时被告表示购房大发票已开具并已满两年。但在办理房屋过户手续时，被告仅仅提供开发商出具的三联据收据。如此一来，何先生承担的税收加大，购房成本增加1万~2万元。何先生认为，被告在出卖房屋时，没有如实陈述其房屋相关情况，并有意欺诈原告，诱使原告与之签约，其行为违反我国法律诚实信用原则，请求解除房屋买卖协议，判令被告返还1万元定金。

　　刘女士辩称，签订合同时自己将全部手续交给原告查看，原告是在确认房屋现状和手续的情况下签订合同，原告自愿购买，没有理由撤销合同。如果原告撤销合同，属于单方违约，定金不予退还。

　　二审采纳证人证言解除双方合同

　　一审法院认为，争议焦点为原、被告双方是否约定被告应提供签订《房屋买卖协议书》之日前两年的购房发票。被告是否能提供签订《房屋买卖协议书》之日前两年的购房发票直接影响原告购买房屋所需缴纳的税费，就此重要事项，双方未在协议中作出约定。一审法院驳回原告诉求。

　　判决后，何先生不服上诉。一审中，何先生提交了由中介公司出具的《情况证明》，但一审法院以中介公司与案件存在利害关系为由未予采纳。

　　二审中，中介工作人员吴某某出庭作证。吴某某称，交易时曾问房主购房发票是否满两年，如果满两年可以省掉营业税，房主答复满两年了，才约房主和买房人一起看房，看房现场也提到购房发票是否满两年的问题，房主答复满两年后，双方才到中介签订的合同。

　　另外，因交易无法进行，中介已退还何先生中介费。不过，刘女士表示，证人从未提出过开具满两年购房发票省税的问题。

　　二审法院认为，根据中介的情况证明，结合证人证言，中介向房主刘女士了解房屋情况时，刘女士曾回答能够开具满两年的购房发票，刘女士虽予以否认，双方签订的房屋买卖合同中也无相关约定，但刘女士在合同签订时提供的房屋手续中仅有收款收据，并无购房发票。

　　由于发票开具日期将直接影响交易税费数额，故买卖双方对于发票开具问题应当进行过口头协商。

　　刘女士与何先生签订房屋买卖合同之后，才找开发商开具出购房发票，且购房发票日期与收款收据日期不一致。因此，对情况证明及证人证言予以采信。

　　在双方无法就增加税费负担或者延期办理更名过户手续达成补充约定的情况下，何先生诉请要求解除合同，应当予以支持。二审法院改判，解除双方签订的《房屋买卖协议书》，刘女士返还何先生定金1万元。

　　-提醒

　　购买二手房注意4问题

　　要核实产权和房屋状况

　　1.核实产权是否清晰。

　　卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实。

　　2.核实房屋状况。

　　核实房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况，有利于控制好交易的实际成本和风险。

　　3.明确交易程序。

　　二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。保留好交易的证据、交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。

　　4.明确违约责任。

　　买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。