房企并购热料持续 项目并购瞄准土地

　　去年以来，房地产行业并购重组持续成为热点。分析人士指出，房企并购背后，折射出行业增速放缓、竞争加剧、门槛提升的现状，中小房企在竞争中处于劣势，大型房企成为并购重组的主导方。未来，大型房企或将“强者恒强”，地产开发基础较薄弱的房企或面临被收购整合的风险，房企间并购重组料进一步升级。
　　项目并购瞄准土地
　　克而瑞研究中心研究报告指出，随着地产“黄金十年”的过去及土地成本不断抬高，近年来房企收并购风气盛行，这也成为不少房企主要的拿地和扩张手段。在传统地产领域，目前主要收购可分为两类：一类是收购土地或项目，以增加可售资源或进入新的城市、区域，从而进一步实现规模扩张；另一类则是收购上市平台，即“壳公司”，进而达到上市或回归A股的目的，拓宽企业融资渠道、提升企业品牌影响力。
　　近年来，随着招拍挂土地成本的节节攀升，对于传统房企而言，收购土地或项目无疑是加速企业规模扩张，增加可售资源最直接、最有效的方式之一。一方面，以收购方式获取项目的拿地成本一般相对较低，可使企业避开激烈的市场竞争；另一方面，部分收购获取的项目，可快速推向市场，加速企业资金回流。
　　融创目前是行业中的“并购王”。据中国证券报记者统计，自2015年2月以来，公司共进行10次收购，耗资近300亿元，获取多块位于西安、济南、南京、成都、深圳等城市的优质土地资源。
　　收购“壳公司”拓展融资渠道
　　自证监会2010年叫停房地产企业IPO后，房企上市的唯一途径只剩下借壳上市。
　　近年来，受土地成本大幅提升，市场竞争激烈影响，中小上市房企业绩普遍不佳。不少上市公司已沦为壳资源，由此吸引大型房企关注。
　　以恒大集团为例，通过股权转让，目前其已控股嘉凯城、成为廊坊发展第一大股东。目前，恒大地产已深度接手嘉凯城，同时对嘉凯城的地产业务和资金方面进行多重支持。而在廊坊发展10月30日的详式权益报告书中，恒大地产表示，在最新权益变动落实后，不排除12个月后对公司业务等方面进行调整，并行使股东权益。尽管在1天后的最新说明中，恒大地产表示，截至目前，并未向廊坊发展委派任何董事、监事及高级管理人员，未对廊坊发展形成实际控制，不存在取得廊坊发展控制权的明确计划。但考虑到此前大股东廊坊控股表示要做大做强廊坊发展，加之廊坊发展已于10月31日停牌，分析人士认为，恒大地产此番态度变化或许是停牌之后为双方谈判留出一定缓和余地。
　　克而瑞报告认为，此轮并购潮势必会为地产行业带来三方面积极变化。首先，行业集约化和专业化程度将不断提升，房企竞争料更激烈。其次，房企竞争格局将发生改变，两极分化有望逐步拉大。据CRIC公布的《2016年1-10月中国房地产企业销售TOP100》排行榜，目前TOP3房企恒大、万科、碧桂园的销售金额总和为9001.2亿元，接近第四位至第十位总和9042.1亿元。“后来者”想要超越，最大的变数还是来自兼并合作力度。最后，地产开发已是“红海”，延伸细分领域将出现更多机会。这些领域包含代建、物业、健康、医疗、金融等，部分房企凭借其在细分领域的口碑优势，抓住时机，以收并购方式迅速占据市场份额，奠定竞争优势。如何发挥一己之长，在细分领域寻求新的机会，这将成为不少处于成长期的中小房企需要思考的问题。