“一房多卖”并非无解：预告登记很关键

　　2016年12月24日，沈阳晚报以《房子住了五年要收回88岁大爷急病了》为题，对苏家屯区唯美尚品小区部分业主的遭遇进行了报道。2011年，83岁的徐老先生花67.9万元在苏家屯区唯美尚品全款买了一套173平方米的房子，本以为可以安享晚年，可让他意外的是，最近从法院传来消息，开发商因欠下小额贷款公司的钱无法偿还，包括他们家在内的该小区939套房子已被法院依法查封，并将在2017年1月开始执行。

　　事件进展

　　用大半辈子的积蓄全款买了一套房，居住了几年，却得知房子仍没在房产部门备案，而且还被开发商抵押给银行，因开发商还不起银行贷款，这些房子已被法院判给银行，马上就要被法院执行了。如何避免开发商将已经出售或抵押的房子卖给消费者，或者如何让不诚信的开发商受到舆论的谴责和法律的约束，确保沈阳市营商环境诚信规范。昨天，出席两会的多名人大代表、政协委员，对本报的建议案给予极大关注，与本报记者现场展开热烈讨论，并联名提出建议。

　　加强商品房买卖监管

　　构建诚信规范营商环境

　　市政协十四届五次会议召开之前，本报记者将群众反响非常强烈的这份建议案转给市政协委员杨功涵。杨功涵委员对这个建议非常重视，并与孙西平、王振飞、王宝生、邱文廷、边国范、哈凤霞、李淑芳、马妍等委员进行研讨，9名委员认为此建议案非常有意义，将此建议以提案的形式上交，呼吁有关部门予以关注并解决。

　　记者在对上文提到的苏家屯区唯美尚品小区部分业主走访发现，一部分房子是开发商出售给他们之前，已将这些房子抵押给银行，一部分是开发商在将房子出售给业主之后，又将这些没备案的房子抵押给小额贷款公司，因为无法偿还贷款而将这些房子抵债。居民认为，当初他们都是全款买的房，购房款已经交给了开发商，他们已对房子进行装修并且居住。他们是合法取得的住房，并无任何过错。一些开发商缺钱时就会向银行进行抵押，而且这种抵押的房子也可以出售。但根据有关法律规定，必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意。二是如实告知买受人。但实际情况是，一些开发商为尽快完成工程建设，用在建工程作抵押向银行申请贷款，同时为加速资金的回笼，在未经抵押权人的同意且未告知购房户的情况下，将已设立抵押的在建工程预售给购房户，且销售所得价款并未向抵押权人清偿债权。

　　沈阳市政协委员杨功涵、孙西平、王振飞、哈凤霞、李淑芳等建议：政府主管部门应加强对房地产交易市场的监管，严防不法开发商唯利是图乘机将抵押或已售的房屋再行出售，损害业主的合法权益，破坏我市的房地产市场环境。

　　对已抵押或已出售的房产联网公示

　　便于群众查询

　　代表

　　建议

　　1月9日，在市十五届人大六次会议上，市人大代表王颖、孔庆梅联合将本报建议《关于沈阳一些已售楼盘多年未备案存在风险的建议》转交本届人代会。

　　两位代表建议：政府主管部门应对已经抵押或已经出售的房产联网公示，便于群众查询了解，避免上当受骗，最大限度地保护群众的合法权益，维护规范有序的市场交易环境。针对目前房产查询难度大问题，省人大法制委员会立法咨询顾问、辽宁欣合律师事务所律师李振革建议，在沈阳市房产局以及各区房产局交易大厅，通过设置电子触摸屏、电子滚动屏、宣传栏等各种方式，让全市联网的房产档案信息随时可以被调取出来，方便老百姓查询核实。

　　“加强房产中介监管迫在眉睫！”沈阳市房产交易监管部门一位业内专家告诉记者，目前二手房中介鱼龙混杂，少数以牟取经济利益为主的中介不讲行规，为了利益最大化，不惜违背良心地将一套房子卖给多位购房者。由于目前房产查档信息不对称，老百姓办理查档手续比较繁琐，因此，这就给不法中介创造了有利可图的机会。过去房产部门拥有属于自己的监察执法大队，但由于政府部门职能重组，房产执法权交由沈阳市城市管理行政执法局。

　　如何辨识

　　“一房多卖”？

　　1月9日，长白岛富海澜湾半岛一位负责人、芒果中介相关负责人相继接受了沈阳晚报、沈阳网记者的采访。

　　买房前

　　需要注意这四点

　　签合同前要睁大眼睛。为辨识一房多卖的情况，购房者首先可以去当地的房地产交易中心调取所购房屋的房地产登记簿，只要提供所购房屋具体地址，并携带本人身份证即可调取。这项工作最好在签订《商品房预售合同》前进行。在房地产登记簿上，需要留意以下四项：首先，看该房产的产权人与开发商是否一致。其次，看该房屋上是否存在异议登记。第三，再看该房屋上是否存在预告登记。最后，还要看该房屋上是否存在抵押权登记。抵押权登记是指抵押权人向法律规定的有关部门将其在特定物上所设定的抵押权的事项予以记载的事实，如果该房产上存在抵押权登记，那么该房产已经被开发商抵押，抵押人就所抵押房产享有优先受偿效力。

　　查出有争议怎么办？

　　立即向法院起诉！

　　如果房地产登记簿上所记载的产权人与将该房屋给购房者的人不一致，或该房产上存在异议登记的，那么该房产很可能不属于开发商所有，这会导致购房者与开发商所签订的《商品房预售合同》无效，购房者应及时向人民法院起诉，要求赔偿！如果该房产上存在预告登记或是抵押权登记，即证明在将房屋卖给购房者之前，开发商已将该房屋出售或抵押！在这种情况下，购房者取得该房产的产权就会存在极大风险。在此建议购房者稳妥起见，与开发商进行协商或向法院起诉开发商，要求解除合同并要求开发商赔偿购房者的损失。

　　防范“一房多卖”

　　迅速预告登记

　　在审阅完该房屋的房地产登记簿后，如果该房屋上不存在上文所述的内容，那么该房屋是相对安全的，但也仅仅是相对安全，因为开发商也有可能私底下已将该房屋出售他人，或者准备之后将房屋再售他人。

　　要防范这种情况，建议购房者及时去房地产交易中心进行预告登记。根据有关条例，购房者在做了预告登记之后，即使开发商再将该房屋出售或抵押，或者该房屋已经被出售或抵押(没有登记)，都无法阻止购房者获得该房屋的产权！

　　沈阳晚报、沈阳网主任记者张晓宁唐葵阳