房贷调查：利率下浮、审批提速

　　无论是从房贷申请人自身的资质，还是房产本身的情况，受访银行表现出更趋谨慎的态度，特别是对“假按揭”、资金杠杆等给予更大关注。部分银行称：正在研究考虑提高首付比例。

　　“首套房贷款折扣最优可到8.5折，如果一切资料齐备、手续顺利的话，平均2周可完成审批，1至2周可以放款。”建设银行某支行负责人表示。

　　据悉，开年以来，上海首套房按揭贷款利率出现下滑。其中，交行、建行等多家银行表示对首套房执行最优利率8.5折。

　　一路向上的房价，不断放宽的流动性，两种因素叠加，促使银行涉房贷款明显放量。据央行上海总部统计，今年1月份上海地区个人住房贷款单月增加346.3亿元，单月增量打破去年9月份所创纪录，创下近3年来新高，环比多增139.9亿元，同比多增243.1亿元。

　　春节前，央行和银监会联合发文调整个人住房贷款政策，一时间，个人住房贷款“加杠杆”引起广泛讨论。

　　近日，央行行长周小川表示，个人住房加杠杆逻辑是对的，住房贷款应该有大力发展的空间，“个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的。”

　　“周小川的此番讲话，释放了信号，银行会进一步扩大房贷业务规模；楼市继续维持低首付、低利率，买房的杠杆率提高，对于银行来说仍属可控和可承受；银行的风险和坏账目前主要集中在企业和地方政府债务，并非家庭和个人住房贷款方面，对银行来说，房贷资产依然是银行的优质资产。”融360房贷分析师胡飞船对《国际金融报》记者表示。

　　房贷利率下调

　　今年2月，央行和银监会曾下发通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

　　此次房贷新政出台后，多家银行积极响应。工行有关负责人表示，该行在不实施“限购”城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各分行可根据当地情况向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　之前，央行规定个人住房贷款利率浮动区间下限保持基准利率的0.7倍。据在线金融搜索平台融360统计，在该浮动区间内，2月上海首套房平均利率折扣为8.8折，执行利率为4.30%，在贷款利率方面，最低的是汇丰银行8.2折，最高的是华夏银行9.7折。

　　房贷利率已降至近年新低，一线城市房贷呈现放宽趋势，折扣加大。央行行长周小川近日表示，中国房贷比重偏低，房贷仍是银行的优质贷款，考虑给予银行更大自主权。业内分析人士认为，这一信号释放意味着银行会进一步扩大房贷业务规模，低首付、低利率政策也将持续，二三线城市老百姓买房贷款更加轻松。

　　记者统计整理发现，近期，部分银行正不断调低房贷利率。以沪上的银行为例，大部分银行已可提供8.5折甚至更低的房贷利率。上海一家农商行年后推出的优惠个人住房按揭贷款，对首套购房商业贷款可享8.3折；首套房还清，购买二套房商业贷款也可享8.3折优惠；另外还新推业务，可对司法拍卖房产办理按揭业务贷款。

　　市场分析认为，如果在风险可控的前提下，首付比例还有下调的空间。之前首套房首付30%时，市场上还有一种首付贷产品，为首付不够的人群提供首付贷款，费用率能达到百分之十几甚至二十几。而且这种贷款产品的坏账率在整个信贷市场还是比较低的。所以，购房人群对银行来说是优质客户，只要严格做好贷款审批工作，即使首付下调，也能够做到风险可控。

　　审批周期缩短

　　除了房贷利率有所优惠，商业银行房贷在贷款审批速度方面也有所加快。

　　据上海某房产中介相关人士说，原来贷款审批要40天左右，现在资质好、资料齐全的贷款申请，两周就能批下来；放款也较快，以前放款最快也要过户后1个月，现在最晚也就25天。

　　工商银行闵行区支行人士告诉《国际金融报》记者，“现在审批加放贷确实只需要1个月左右。”

　　不过，公积金贷款和纯商业贷款的放贷时间还有区别。工商银行的信贷部人士告诉记者，住房贷款的审批时间大概在1个月左右，公积金贷款的房贷时间为2周，纯商业贷款的房贷时间只需要1周。

　　记者了解到，一般来说，银行都是在借款人的公积金贷款申请审批通过，上下家成功办理过户并成功拿到交易中心发布的新房产证之后，才会发放公积金贷款。由于之间的审批流程较多，所以此前公积金贷款审批到放款的周期一般在1至3个月之间，甚至更长的时间。而且有些地方规定需要在商品房主体工程结顶之后才发放公积金贷款，这样就导致公积金贷款放款周期更长，所以很多开发商都会要求购房者选择商业贷款。但是有些地区在成立起市公积金管理中心之后，该市的公积金贷款放款周期大大缩短。例如广州、上海等省市，就基本实现了公积金贷款的快速放款，审批通过的公积金贷款一般在7至15天内，就能正常放款。

　　甚至有银行推出了基于互联网平台的房贷“神器”，可以在线办理房贷业务，称最快24小时内完成审批。例如招商银行推出的“云按揭”，已经在多个省市上线。

　　对各大商业银行来说，个人房贷虽然收益有限，但风险较低，受到青睐也很正常。一家股份制银行相关人士表示，目前行里给个人房贷的额度安排较为充裕，当前经济形势不明朗，对一些小微企业客户的信贷投放有所收紧，个人业务的重点放在房贷和消费上。“年初银行额度较宽松，同时房地产销售也持续火爆，可能个人房贷规模还会继续上扬一段时期”。

　　业内人士指出，在经济下行压力较大的情况下，个人进行企业经营的成本越来越高，风险也变大，相比个人消费贷款，个人经营性贷款火热程度势必会差一些。

　　“预计未来银行房贷折扣力度加大，发展房地产个贷市场，一线城市估计会加大折扣力度，非限购城市贷款买房更轻松。”一位银行业人士对记者表示。

　　贷款门槛提高

　　上海的商业银行房贷利率虽然向下浮动，但相应的贷款门槛却提高了。多家银行相关负责人向记者表示，虽然贷款利率优惠，但银行对房龄、购房者征信以及贷款额度等方面提高了标准。

　　首先，在贷款房龄方面的要求更严格，比如，房屋面积小于60平方米、房龄超过20年的客户，只可付四贷六；此外，2月份开始，若上一套房的公积金没结清，购房者便不能付三贷七，最多只能贷六成，而原来只要商业贷款结清，即使公积金贷款没结清，也可以贷七成。

　　浦发银行某营业网点贷款负责人也称，目前浦发银行贷款利率为8.6折，但要享受该优惠，除了满足贷款基本要求外，贷款额度必须在200万以上，目前常批的是8.8折。

　　“虽然最低贷款优惠可达8.5折，但各家行会有一些条件，比如购买与银行合作的楼盘或者购房者自身征信条件好、还贷条件稳定等。”建行有关负责人表示。

　　周小川还在讲话中指出，在宏观和微观审慎监管框架下，将来应更加强对银行总体健康程度的考核，让银行有更大的自主权来决定他们对不同客户采取什么样的政策。

　　“定价更灵活，并不代表一定是利率优惠打折，而是会与市场结合更紧密，适应不同的市场变化。比如在一些去库存城市和一线城市，应该采取不同的措施。目前普遍来看，一线城市的利率要比其他城市优惠力度更大，一线城市的楼市成交也相对更加火爆。对于楼市成交不活跃的城市，利率下浮的空间是存在的，但是每家银行要考虑实际的风险控制，审慎对待利率的调整，加强审批。”融360房贷分析师胡飞船表示。

　　不过，业内人士分析认为，贷款利率的变化并不会直接改变潜在购房人群的购房意愿。（记者 卫容之 严言 实习生 陈圣洁）