沈阳不足50㎡动迁房能按50㎡领补贴

　　新政策让老百姓实惠更多啦： 补贴面积提高了 误工赔偿更细了 特殊房补贴更透明了

　　12月25日，由市政府第十七次常务会议审议批准的《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》(以下简称“《办法》”)正式颁布，进一步规范了我市房屋征收与补偿程序，使房屋征收工作更加公开透明。《办法》将拆迁住宅补贴面积由原有45平方米提高到50平方米，细化了非住宅房屋停产停业损失补偿标准，对“窗改门”经营性房屋实行“暗补变明补”政策。《办法》将于2015年2月1日起施行。

　 　关键词1：房屋征收

　　半数以上不认可征收方案，需开听证会

　　《办法》规定，区、县(市)人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应足额到位、专户存储、专款专用。因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合征收法规、规章规定的，区、县(市)人民政府应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　房屋征收范围确定后，征收范围内的单位和个人不得有新建、改建和扩建房屋及附属物、改变房屋和土地用途、租赁房屋、进行企业工商登记等不当增加补偿费用的行为。区、县(市)房屋征收部门应书面通知规划和国土资源、建设、工商、民政、税务等部门暂停办理相关手续，暂停期限最长不超过1年。

　 　关键词2：价格评估

　　被征收人票选，产生评估机构

　　《办法》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　作出征收决定前，市房屋征收主管部门将征收范围、征收规模等信息发布，并向具备资格的评估机构发出邀请；有区、县(市)房屋征收部门向被征收人发放征求意见选票，期限为10天；收回的反馈选票超过总数50%且得票最多的评估机构即为该项目的评估机构；反馈选票不足50%的，对排名前三名的评估机构再次投票；仍未确定的，对前三名采取抽签方式随机确定。

　 　关键词3：安置住宅

　　就近就地安置，面积最高改善20%

　　《办法》规定，安置住宅房屋建设，应以中小户型为主，原则上建筑面积不低于50平方米，不超过90平方米。实际安置面积与被征收人选择面积有差异的，按实际面积安置。就近就地安置住宅房屋，由多层(含平房)到高层的，按照被征收房屋建筑面积10%至20%给予改善面积；由高层到高层或由多层(含平房)到多层的，按被征收房屋建筑面积5%给予改善面积。异地安置住宅房屋，土地级别每降一类，改善面积增加10%。

　　关键词4：面积补贴

　　不足50平方米住宅按50平方米补贴

　　《办法》规定，征收建筑面积低于50平方米的住宅房屋，给予面积补贴。补贴面积=50平方米-被征收房屋建筑面积。也就是说，如果被征收居民家的房子面积是38平方米，那么按50平方米标准给予补贴，补贴面积就是12平方米。

　　关键词5：搬迁奖励

　　最高奖励35800元，门市按人发补助

　　《办法》规定，在征收方案规定的奖励期限内搬迁的，区、县(市)人民政府应按建筑面积计算搬迁奖励，奖励标准为300元/平方米至500元/平方米，每户不低于2万元，选择货币补偿的，每户另奖励1万元；搬家补助费每户一次性支付1000元；临时安置补助费18元/平方米，按被征收房屋建筑面积计算，每户每月不低于800元，最高不超过1200元，选择产权调换的，超期未回迁的，按双倍支付临时安置补助费，选择货币补偿的，一次性支付4个月临时安置补助费。以此计算，最高可获搬迁奖励35800元。此外，利用地面一层住宅从事生产经营的，按照从业人数每人一次性发给征收补助费1500元。电话、有线电视等设施需要迁移的，发放一次性恢复补偿费。

　 　关键词6：补偿金额

　　货币补偿有公式，产权置换扣房款

　　《办法》规定，征收住宅房屋，实施货币补偿的，补偿标准在被征收房屋房地产市场评估价格基础上上浮20%至30%。区、县(市)人民政府应根据征收项目所处区位、被征收房屋不同户型、建筑年代、结构等实际情况确定具体上浮比例。

　　征收私有住宅房屋的补偿金额计算公式为：被征收人货币补偿金额=被征收房屋建筑面积×被征收房屋房地产市场评估价格×(1+上浮比例)+补贴面积×被征收房屋房地产市场评估价格×(1+上浮比例)×40%。选择产权调换的，面积补贴金额从被征收人应结算房款中扣除。低保、低保边缘户家庭补偿会适当增加。

　 　关键词7：停产停业补偿

　　按房屋评估价的6%一次性补偿

　　《办法》规定，征收非住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋房地产市场评估价格的6%一次性给予停产停业损失补偿费；选择产权调换的，每月按照被征收房屋房地产市场评估价格的5%。支付停产停业损失补偿费，停产停业期限按实际过渡期限计算。

　　关键词8：“窗改门”补偿

　　符合条件可按评估价70%补偿

　　利用地面一层住宅从事经营的房屋，即通常所指的“窗改门”房屋，在产权登记上是住宅，但往往有工商执照和税务登记，符合条件给予适当补偿。

　　“窗改门”房屋需满足下列条件：正在经营且依法取得营业执照，连续经营时间超过2年以上；依法取得税务登记证并有2年以上纳税记录；营业执照的营业地点与被征收房屋的位置相一致；2011年8月1日《沈阳市城乡规划条例》施行前已实际经营。选择货币补偿的，可按照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70%标准补偿，并可享受住宅房屋临时安置补助费、拆迁奖励费，但不给予停产停业损失费补偿。选择产权调换的，按住宅房屋计算补偿。

　 　焦点 答疑

　　市国有土地房屋征收管理办公室主任黄绍志就焦点问题进行解答。

　　问题一：《办法》施行前，有些征收项目已开展，针对已开展的征收项目，按新《办法》执行吗？

　　回答：明年2月1日前征收的项目，按原有政策执行；明年2月1日以后再实行征收的项目，按新《办法》执行。

　　问题二：“窗改门”为何施行“暗补变明补”？“窗改门”现象能否消失？

　　回答：“窗改门”式房屋很多，以前根据市场交易的实际情况和经营情况，适当提高了补偿标准，如较繁华地段每平方米补1000元，不太繁华的地段每平方米补800元，标准不统一，但基本接近《办法》制定的标准，所以将“暗补”变成了“明补”，政策予以明确，才能有法可依。《沈阳市城乡规划条例》出台后，私改是违法行为，因此不会再新出现“窗改门”房屋。沈阳晚报、沈阳网记者唐心萌

　　举例算账：

　　市场价5000元每平方米的

　　40平方米房产一处被征收

　　以前货币补偿金额：

　　40平方米x5000元/平+

　　(45平方米-40平方米)x5000元/平x0.4

　　=210000元

　　新政策的补偿金额：

　　40平方米x5000元/平x1.2+

　　(50平方米-40平方米)x5000元/平x1.2x0.4

　　=264000元