楼上种花浇水楼下被淹该咋办？

　　“虽然是敞开式小区，我们也要环境安静整洁，有啥事咱们自己要说了算！”昨日下午，在沈阳市皇姑区新乐街道建赏欧洲社区召开了业主代表征求意见会，为组建自管会保护小区环境，居民提出了很多意见。

　　种花浇水水漫楼下惹了祸

　　王先生问：去年开始楼上住户在自家的空中花园养花草，咱家长期被水淹，楼上的让我找物业，去年物业给修过，但是不能完全解决问题，物业经理也说没办法不让楼上的邻居种花浇水，这种情况下咋维权啊？

　　律师说法

　　这件事涉及几个方面的问题，大家一起看一下。

　　一、开发商是否需要承担相关法律责任？

　　空中花园目前已经比较常见，如果在设计、施工和使用等方面都做到符合规范，一般不会发生漏水现象。反之，如果出现漏水问题，应当是上述某些环节没有做好。既然如此，就要找到问题根源、厘清责任主体。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。因此屋面和空中花园的防水排水等工程质量问题引起漏水的，开发商在保修期内应承担修复义务。如有证据证明质量问题在工程竣工验收时就已经存在，只是没有被发现就交付使用的，则开发商的义务不受保修期的限制。

　　二、物业公司是否需要承担相关法律责任？

　　首先，物业公司作为开发商委托的物业管理者，一般不对房屋质量瑕疵承担责任。但根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第四条、第五条的规定，如果开发商在《住宅质量保证书》中指定物业公司为房屋维修单位，发生房屋质量问题时业主有权要求物业公司承担修复义务。其次，物业公司修过屋面防水但没有完全解决问题，有两种可能，一是防水、排水等质量瑕疵没有彻底根除，可能需要重新修复；二是楼上住户使用不当，不同结构楼房的空中花园使用规范是有区别的，使用不正确也会引起漏水。如果是维修不彻底，王先生和楼上住户都有权利要求物业和开发商在保修期内承担重新修复的义务。如果是楼上住户使用不当引起王先生家漏水，那么其应当承担相应的法律责任。

　　三、楼上住户是否需要承担相关法律责任？

　　王先生与楼上住户所有的空中花园共用一个楼板，在法律上来说双方形成了“相邻权”关系。《物权法》第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的原则，正确处理相邻关系。因此楼上住户有义务在利用空中花园的过程中根据房屋的特点进行谨慎、合理地使用。屋顶绿化是一个专业性很强的领域，需要考虑的因素有很多，比如为了防止渗漏应当根据楼房结构合理选择植物种类和栽种方式，需要具有专业知识或专业人员指导，否则容易给下层居民造成损害。《物权法》第九十二条规定：不动产权利人因用水，排水，通行，铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。如果楼上住户存在因空中花园使用不当导致漏水的情形，其有义务进行改正，对王先生造成的损失也应承当相应的法律责任。