楼市也应“供给侧改革” 调控岂能只从“需方”入手

　　上周五开始，楼市的风向突然变了。近期房价疯涨的上海、武汉、南京、深圳四城接连祭出楼市调控新政，政策全面收紧，外地户口缴纳社保年限上海“2改5”、深圳“1改3”；二套房首付比例上海普通/非普通住房50%、70%，深圳是认贷认房（有条件）首套首付比例3成提升至4成。据媒体消息，被誉为“京津走廊上明珠”的廊坊也将对下辖三地全面限贷，并实施积分落户制度。

　　从非户籍人口购房需缴纳的社保年限来看，北京和上海需要连续缴纳5年及以上，但上海还要求必须是“家庭购房”，即已婚，单身人士被排除在外。这一条比北京更严。

　　近期更是有人为深圳买房人算了一笔账，针对此次“深九条”中第五条，“严格落实借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入50%的要求”，按照目前深圳房屋的成交均价来估算，新政后在深圳月薪低于3万或将不能申请房贷。

　　有市场人士表示，纵观这些城市的调控手段，核心其实就是限购和限贷两条。

　　新城控股副总裁欧阳捷表示，上海房价疯涨主要是因为三个因素，供求矛盾、货币廉价和投资避险，这三个因素有的是政府能够控制的，有些是控制不了的。“上海只能在供求矛盾上去下功夫，想办法增加供应，比如在土地出让合同中增加中小套型的供应比例，或适当提高容积率。”

　　不少学者纷纷表示，调控房价，控制需求端是短期之举，而调整供应端才是长效机制。在今年“供给侧改革”的大潮下，楼市也急需一场“供给侧改革”，在“供方”发力，增加土地供给。

　　据今日CRIC研究中心发布的最新报告，我国一季度300城市土地成交总面积环比锐减52%。一线城市土地供应量下降明显。据中原地产研究部统计数据显示，2016年一季度，一线城市合计供应土地只有70宗，这一数据创造了历史低。目前，一线城市的库存去化周期基本都在10个月以内，开发商面临“无米下炊”的局面。“无米下炊”自然会控制供应节奏，而“地少价高”自然导致供应房型“豪宅化”。

　　两会期间，住建部部长陈政高表示，今年一项重点任务是控制一二线城市房价，其中“增加土地供应，而且公布于众，稳定预期”。国土部部长亦表示，会充分发挥政府土地收储的作用，及时增加土地供应面积。他还特别表示，“有些人担心，一线城市土地调控会出现逆转，城市开发边界会被突破，这是不会出现的。”

　　近日，上海官方表示，今年的土地管理中，会加大土地的供应，确保“十三五”供地总量不会低于“十二五”，而且会有所增加。2016年的商品房土地供应量比2015年提高169公顷。深圳市委书记马兴瑞在3月初表示：未来，深圳将大量供应原特区外土地，将陆、海用好，包括填海55平方公里，陆地整备50平方公里左右。

　　虽然，扩大土地供应产生的效果可能要一两年后才能显现，不过，市场人士认为，住房作为百姓的“刚需”，给一二线城市楼市降温，“治本”之策还在“供应端”。此外，针对我国目前楼市分化加剧的现象，学者普遍建议，土地供应方面，在一线城市和二线核心城市增加供给量，及中小户型供给。而在库存压力较大的三四线城市，要严格控制土地的供应，减少甚至停止供应。