沈新建商业用房能当“学区房”

　　本报讯(华商晨报主任记者刘桐)居民家庭单独购买新建商业用房超过50平方米，或新建办公用房超过80平方米的，可以办理落户，购房人子女可选择该商业、办公用房所属区域的公办义务教育阶段学校入学，按学区内生源办理入学手续。

　　近日，沈阳市政府相关会议研究通过《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》的11条补充意见。

　　1-6月份，沈阳全市商品房备案面积816.1万平方米，同比增长16.7%，其中商品住房备案面积695.1万平方米，同比增长13.9%。此次“11条”补充意见重点解决商业地产去库存问题，加大对大中专毕业生购房的支持力度。

　　商业地产变身“学区房”

　　政策：在商业用地上已经建设的商住公寓、酒店式公寓以及原规划用途为商业但实际用途为商住公寓或酒店式公寓的项目，可以调整为自住型公寓，在落户、入学、水电暖民用价等方面享受住宅同等政策。

　　解读：目前，市场上仍有大量商住公寓或酒店式公寓，由于其规划证可为“商业”，按照《沈阳市酒店式公寓建设项目规划审批管理规定》“在商业用地上建设的酒店式公寓，其地上建筑面积与建设用地内地上总建筑面积之比原则上不超过30%”，因此不能享受住宅同等政策。此次调整后，这部分商业地产也将划入自住型公寓享受相关政策。

　　允许商业用房改建为租赁住房

　　水、电、气参照居民标准

　　政策：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

　　解读：这一政策是贯彻执行国务院出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的相关规定。

　　长期以来，有很多市民购买商业用房都会遇到水费、电费、气费等价格相对较高，这样会使得销售热情受限。

　　此次新政实施后，要是能够改建为租赁住房，这样会节约办公成本，激活市民购买的热情。

　　政策：增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按有关规定分2年(第一年60%、第二年40%)从销项税额中抵扣。

　　解读：这一政策是贯彻执行国家税务总局今年3月出台的相关政策，对于纳税人购买不动产有鼓励作用，有利于商业地产去库存。

　　门市、写字楼也能当“学区房”

　　政策：居民家庭单独购买新建商业用房超过50平方米，或新建办公用房超过80平方米的，可以办理落户，购房人子女可选择该商业、办公用房所属区域的公办义务教育阶段学校入学，按学区内生源办理入学手续。

　　解读：这一规定有助于促进商业地产去库存，同时推动和促进教育均衡发展。

　　政策：各地区政府需配建展览馆、图书馆、体育馆、医院、养老院等公共服务设施的，要优先以收购库存商品房的方式解决。各机关、事业单位、国有企业需调配办公用房或业务用房的，原则上要通过购买或租赁商业办公用房的方式解决。

　　解读：将加快商业地产去库存，同时有助于鼓舞市场信心。

　　公积金帮大中专毕业生解决“首付难”

　　政策：支持大中专毕业生(指毕业未超过8年的高校、中等职业学校毕业生)购买商品住房，可以提取本人、配偶、父母及法律条件允许的第三人账户内的住房公积金支付购房首付款。

　　解读：据调查，大中专毕业生购房时有两大关切，一是解决首付资金不足问题，二是降低贷款利率，减小还款压力。本条政策的初衷，就是借助公积金支持，帮助大中专毕业生解决“首付难”问题。此外，“22条”中提到的大中专毕业生，是指毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生，本条补充意见把毕业时间放宽至8年，仅适用于公积金的提取。“22条”中关于契税全免的政策，仍限定于毕业5年的大中专毕业生。

　　政策：针对农村大中专毕业生购房，鼓励开发企业给予“首付分期付”等支持，鼓励金融机构给予购房贷款优惠利率等支持。

　　解读：这条并非硬性规定，而是对开发企业的倡导性意见、对金融机构的建议性意见。下一步，有关部门将协调金融机构参照农民“安家贷”优惠利率，支持农村大中专毕业生贷款购房，让更多大中专毕业生留在沈阳。

　　政策：针对大中专毕业生购房开展省内异地公积金互贷互还业务，累计缴存公积金达到6个月即可申请公积金贷款。

　　解读：与之前的政策相比，该政策有两个变化：一是为省内其他城市来沈的大中专毕业生开展“省内异地”公积金互贷互还业务，这样外地大中专毕业生就可以使用其父母或者配偶所在地缴存的公积金在沈贷款购房。二是将申请公积金贷款的条件由“连续缴满6个月”，调整为“累计缴满6个月”，进一步降低了大中专毕业生使用公积金的门槛。

　　买自住型公寓可用公积金贷款

　　政策：允许住房公积金缴存职工使用公积金贷款购买自助型公寓。

　　解读：“22条”规定，自住型公寓视同住宅，享受住宅的相关政策，这也包括贷款政策。因此，补充意见对此进一步予以明确。

　　非人防地下停车位可办理出租、出售

　　政策：开发建设单位建设的非人防面积地下停车位在具备相关条件的基础上，可以申请办理出租、出售，经批准后办理产权登记手续。

　　解读：目前，我市地下车位存在滞销现象，使开发企业大量资金沉淀在地下停车设施建设上。

　　为加快地下停车位去库存，房产部门正着手研究解决地下车位办证问题。

　　-新闻延伸

　　拉动商业地产销售

　　短期内效果不会明显

　　芒果不动产运营总监李奉来表示：这次“11条”补充意见的新政肯定会在一定程度上拉动沈阳商业地产的销售情况，但是预估在短期内不会有明显的效果。

　　“11条新政”提到的商业用房可当成学区房这样还得区别来看，其中的商业用房指的主要是门市房、商业网点等，这些门市一般都建在住宅小区的一层，学区相对容易明确，预计很可能是按照楼上的住宅学区来划分，但是这样的门市相对较贵，另外，门市房多为大面积，这样投入更大，经济上不划算。

　　还有就是办公用房，主要是酒店式公寓、写字楼等。这样的办公用房相对学区的不确定性较大，因为这些办公用房一直没有明确的学区划分，项目内也没有住宅小区可参照，尤其是在中心城区内办公用房与多个学校相邻，这样很难确定学区。购买者估计会等待教育部门重新划分后，再考虑出手购房。但是办公用房价格相对较低，较好地段也就是每平方米1万元左右，市民可承受性强。

　 　浑南、铁西等区域

　　商业用房会相对火爆

　　目前，沈阳市可供开发是土地主要集中在二环至三环区间，二环内已经很少有开发地块。预计新政实施后，浑南、铁西等区域的商业用房相对比较火爆。主要因为开发项目较多，还有就是单价相对中心城区较低。

　　昨日下午，记者在浑南区世纪大厦附近的售楼处内看到，已经有市民根据“11条新政”的内容询问门市房能不能上附近小学，日常煤水电等费用按照什么标准收取。售楼员对记者表示，现在已经有部分市民在咨询购买门市房的时候，顺便还在询问能否上小学等情况，如果“新政11条”实施后估计会拉动销售。

　　昨日，记者咨询了和平、皇姑等区内的热门中小学，目前沈阳市内热门中小学多集中在老城区，周边以老旧小区为主，可供新开发的土地较少。这样来看，通过商业用房来上中小学的生源不会过多，对于新生入学人数不会有激增情况产生，对于班型等人数都不会有太大的影响。华商晨报主任记者刘桐