美国郡温泉酒店"返本销售"靠谱吗 不合法且涉非法融资

　　近日，沈阳新民市的美国郡楼盘内打着“投资酒店做房东，年收益可达10%”的大幅广告。该楼盘内的温泉度假酒店宣称实行“返本销售”、“包租返利”，买三四十万的温泉度假酒店房间，每月可得3000元左右，1年返本。

　　3月13日，记者对该楼盘进行暗访，售楼员以“避税”为由，称在此投资酒店过程中不办房证，只有备案。交纳全款后签订的返利协议上也存在很多漏洞。律师称，这种形式售楼涉嫌非法融资和欺诈，是不合法的。

　　日前，市民楚老先生和老伴找到沈阳晚报、沈阳网记者，讲述了自己的遭遇。

　　去年11月，一处位于新民的美国郡楼盘内打着“投资酒店做房东，年收益可达10%”的大幅广告吸引了他们。售楼员告诉他们，该楼盘1年后可返回购房本金，且每年开发商将以酒店租金的形式1年返利10%，相当于每月近8厘的利息。

　　于是老人交定金1万元，在该楼盘订购了一套价值31.5万元的温泉度假酒店房间，6500元一平方米，共48.5平方米。按照售楼员的说法，老人可得到每月2600元返利，一直返12个月。1年后，老人31.5万元的购房款还可返还。

　　可是老人交完钱又觉得哪里不对劲，于是在购房协议规定的交清全款日期前，再次来到楼盘，想看一下双方的返利协议。老人发现，协议中规定的对方违约责任非常小，如酒店方拒绝返利支付租金，违约金仅为租金的10%，即赔偿他每月260元。老人想向对方要一份协议，对方以老人还未支付全额房款为由拒绝提供，仅允许老人拍了一份协议照片。

　　事后，老人怕自己的30多万交给对方后，一旦对方违约自己利益不保，想要退还1万元定金，却遭到售楼员和销售经理的拒绝。

　　投诉认为协议不合理退定金遭拒

　　暗访售楼员说这是融资和理财

　　3月13日，记者陪同楚先生和老伴一同来到美国郡，这里有一处温泉度假村。在园区大门口是“投资酒店做房东，年收益可达10%”的大条幅广告，像一面旗帜一样，这些广告从门口一直延伸至园区内。

　　记者让老夫妇先回避，自己以想投资酒店为名义进入售楼处咨询。一位售楼员告诉记者，该酒店采用“返本销售”、“包租返利”的形式销售，这种形式相当于融资，也可以理解为理财。“我们每年返10%，这种收益比银行理财还划算，你可以签订1年合同，也可签2年，我们到时候把房子‘回购’，也就是从你手里再买回来”。售楼员说，他们园区有两处温泉酒店，其中一处300多户已经售完，现在这处400多户只剩下20多套了，有的人甚至花了1200多万在这里投资了多套酒店。

　　当记者提出，1年中买卖房屋的过户问题时，销售员称，该房屋不过户，也不办房产证，只是到房产局进行备案，1年后再取消备案，这样可以省去高额的房产税。

　　销售主管买房定金不能退

　　随后，记者找到楚先生夫妇，再次回到售楼处，找到向其卖房子的另一位售楼员及销售副经理王某。王某称：“我们温泉酒店还要经营下去呢，不会因为你这30多万就突然黄了，怎么可能有风险呢？就算出什么意外，你不是还有房子吗？房子备案就算你的房子了。”

　　记者又找到销售总负责人白经理，白经理没有过多向记者解释，只是态度非常强硬地说，老人手头只有购房协议，他拍摄的返本金和包租协议没有任何法律效力。目前如果老人不想购房就属违约，况且购房协议规定时间为2014年12月14日前，老人已经逾期未交房子全款，所以不能退还定金。

　　不合法且涉非法融资

　　买方风险巨大

　　国家早在2001年6月就开始执行了建设部颁布的《商品房销售管理办法》，其中第十一条就明确规定了“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。

　　针对此事，记者采访了辽宁乾开律师事务所律师帅辉。帅律师称房屋返本销售是一种涉嫌非法融资的行为，这种销售方以“偷换概念”的方式进行销售，一旦开发商不如约返利，消费者的权益将很难保障。沈阳目前已有多起在审案件都是此类型销售方式，这种房地产现象比较典型，也是值得注意的问题。这种行为一方面不利于国家对金融活动的监管，同时对于购房者来说，最大的风险就是开发企业的返本承诺往往得不到兑现。如果企业或者破产倒闭，或者钱款被卷走，或者企业无力履行返本义务时，购房者得到的往往是质次价高的商品房，或者是遥遥无期的“期房”。

　　按现行法律规定，房屋所有人必须获得“产权”后，才能对其所拥有的房屋行使占有权、使用权、收益权和处置权。而尚未取得产权证仅做了房产备案，开发商就承诺售后代为包租是超前行为，既没有权利，也不合法。在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象。

　　卖方涉商务欺诈在先

　　合同超期定金也应退

　　帅辉律师说，针对此事，开发商不退楚先生1万元定金是不合理的，双方不是简单的购房关系。因为该楼盘内的度假酒店投资广告可被视为一种“要约”行为，这意味着开发商向消费者发出了一个买卖的明示，要约发出的行为视为合同的一个重要外体组成部分，正是因为有投资收益广告在先，消费者才会与其签订购房协议。

　　现在销售方以买方未按时交纳全款为由，否认其之后将要进行的“返本销售”、“包租返利”的行为是不可以的。这种行为本身具有商务欺诈的嫌疑，且消费者早已口头提出解除合同，因此消费者超过购房合同期，也可追讨定金。此事消费者可投诉到消协解决。