物业擅自经营广告业主如何维权？
新闻到底： 《破坏绿地建广告牌经过业主同意了吗？》
新闻闪回：物业公司在沈阳市大东区鹏利花园AB区楼道、大堂、电梯内等公共区域，刊登了大量广告，广告主先后支付给物业公司26万余元，业主起诉后，法院判决物业归还给业主26万余元。
日前，2015年沈阳法院十大经典案例在全国扩散开来，全国业主都在羡慕沈阳人，可以依法要回本就属于自己的钱。
5月13日上午，辽沈晚报、聊沈客户端记者对沈阳市的和平区、铁西区、皇姑区等地的封闭物业小区进行采访。
本报连续12天6篇报道，终于把小区内公共区域广告费归属问题的脉络摸清一二。这是一个很多小区都存在的问题，业主在维权时也会遇到各种问题，本报也帮业主针对各种问题梳理开来，以便业主更好维权。
目前，沈阳市宏伟金都小区物业已经公示公共区域广告收入明细表，沈阳市城市管理行政执法局铁西分局、和平分局、皇姑分局都已经介入调查此事。
三区执法局已介入调查
昨日，沈阳市城市管理行政执法局铁西分局张主任表示，目前，他们已经介入调查此事。“按照相关法律下发《行政执法调查通知书》，调查取证此事。如果真的违反法律法规，会按照相关处罚条例处理此事。”
沈阳市城市管理行政执法局和平分局科长纪东表示，昨日，长白四街某大型小区的物业经理已经拿着《行政执法通知书》要求的相关材料到和平区行政执法局接受调查。
目前，皇姑区某大型小区物业也已经拿着相关材料到皇姑区行政执法局接受调查。
霸王条款即使签订也无效
在物业公司给和平区行政执法局提供的相关材料中，其中就有一份居民入住时与物业公司签订的物业前期合同。
合同中物业服务费用中第六条写着：“本物业管理区域的物业服务资金主要由物业服务费及其他由于使用业主共有的设施场所所产生的相关收入构成，小区的相关经营性收入首先用于补充物业服务支出不足，物业服务资金用于服务支出和乙方酬金。”
辽宁名熙律师事务所律师张春明及辽宁宝铎律师事务所律师徐海光均表示：“这属于霸王条款，违反法律法规，可以视为无效条件。”
张春明表示，小区公共区域的广告费收入应该归全体业主所有。物业公司无权与业主签这份合同，要签也要等成立业主委员会后与业主委员会签订，没有业主委员会应该由业主大会做出决定。
遇到这些情况，居民该如何维权？
A
小区公共区域都是广告，
业主该怎么办？
第一步：要求物业公司公示物
业费及广告收益明细。
↓
第二步：物业公司不公示，找所在区小区办协商解决，要求公示。
↓
第三步：公示后查看法律文件，追讨所有收益，最终走法律程序维护业主利益。同时还可向所在区行政执法局投诉，以便对违规物业公司进行处罚。
B
如何抵御霸王条款？
1.已经签了霸王条款的……
如果业主已经与物业公司签订了霸王条款，物业公司又以此协议作为法律依据，居民可以走法律程序，到人民法院起诉，拿回本应该属于全体居民的收益。
2.如果不签霸王条款，
物业就不给钥匙，
不让业主入住的……
物业这些强制条件已经违反了交付协议，居民可以拒签或者向人民法院起诉。
3.在物业前期合同中，
不涉及广告收益归属的……
这些收益应该归全体业主所有。居民可以向物业公司索要，索要不成，可到人民法院起诉，同时还可以向区所在行政执法局投诉，由区行政执法局对小区物业按照相关法律进行处罚。
C
如何监督
物业擅自经营广告？
连日来的采访，记者发现物业公司在业主不知情的情况下就与广告商签合同，而且直接管理这部分广告经营性收入，虽然物业公司均表示，这笔钱用在了小区电梯维护和园区建设上，但物业的做法还是违规了。
沈阳市小区办的工作人员说，小区未成立业主委员会的，应尽快成立业主委员会，业主向所在街道提交申请，由街道牵头，指导业主委员会成立，维护自己的权利。
在没有业主委员会前，可以由社区牵头召开业主大会来维护业主的权利。
另外一种情况就是有业主委员会的，业主委员会要积极行使自己的权利，业主委员会要有知情权，物业公司签订广告合同，全程都要有业主委员会的人员在场，而且广告合同业主委员会也要备案并存档。之后，业主委员会还要监督广告费收入的合理使用。
辽沈晚报、聊沈客户端特别报道组
