涨物业费需半数同意于是出现业主“被代表”

物业费上涨，该不该得到五成以上业主同意？这个比例是否合理？

昨日，在沈阳市政协会议中，有委员提出物业费涨价障碍大，建议降低业主同意占比。昨日，记者多方调查了解到，一些物业公司为了达到这一支持比例，出现了业主“被代表”的情况。

物业公司和居民认为在物业费涨价这个问题上，物业的服务、经营情况与业主之间的沟通，成为能否获得支持的三大因素。而律师则表示，物业费应按物业水平来收费，近两年的新小区都会在业主入住时签订物业合同，明确规定物业费按照每年3%左右的幅度上涨，一般不会出现业主不同意涨价的问题。

物业：半数支持有难度但必须执行

多名物业工作人员表示，在物业涨价这个问题上，需要得到一半业主的支持同意，确实存在一定难度。“现在物业收费的价格放开了，但是业主对于自己所花的钱该得到什么样的服务，都会有不同的标准和判断，所以一旦遇到涨价这事儿，每个人考虑的方向不同，结果也不同，所以很难能得到一致。”

多数物业公司表示，虽然得到业主支持比较难，但是一旦想将物业费提高，就必须达到这个标准，“毕竟干啥都有个规矩和要求，得不到相关法规的支持擅自涨价，只会引发更大的矛盾和冲突。”一位物业工作人员说。

业主：必须坚持获得半数以上同意

在对于物业费涨价需业主同意的问题上，业主们则表示，“少数服从多数”是传统规则，一半以上的业主同意，这个指标必须保持，甚至应该提高，这是对业主的一种尊重。“在物业费涨价问题上，我们最关心的是物业公司能提供什么样的服务，服务质量是否与物业费价格相应，自己交上去的物业费究竟是怎么花的。并且物业公司在整个过程中，除了维持经营问题外，他们是否在为业主考虑，是否尊重业主的建议。”市民王女士表示，业主对于物业涨价的反对无非是对服务不满意，觉得现有的服务不能达到涨价后业主心中所期待的水平。

现状调查

早期物业费多为1元新物业小区2元-3元

目前，沈阳市共有849家物业服务企业，其中一级资质18家、二级资质49家，其余均为三级或暂定三级资质，也就是说等级较低的物业企业占全市物业的九成以上，物业企业服务和经营水平参差不齐，部分物业企业不作为、乱作为等情况时有发生，经常引发物业与业主间的矛盾。据统计，2013年，沈阳共查处物业乱收费问题683件次。

昨日，记者对沈阳物业小区物业费的收费情况进行了调查，据不完全统计，沈阳市小区物业费从每平方米1元多到5元不等，有部分园区单独收取电梯费。

其中，物业费在每平方米1元至2元区间的小区多为2010年以前的小区，近两年入住的小区物业费一般在2元-3元。小区物业费不同，提供的服务也会不同。像沈阳有物业提供24小时待命服务的社区管家等特色服务，物业费达到每平方米5元。

“半数同意”的规定引发业主“被代表”现象

由于业主同意率始终达不到半数，有的物业公司竟然想到了冒名顶替业主来投票的方式，以至于很多业主在不知情的情况下“被代表”。

今年年初，在大连甘井子区就出现了这样的一个案例，起因就是业主质疑物业费和停车费涨价投票造假。这种案例在沈阳也有，不少业主质疑，“明明很多人不同意涨价，投票怎么就通过了？怎么就涨价了”，而当业主找到业委会和物业欲查看选票时，却遭到了拒绝。

典型案例

物业公司努力半年终于涨价0.3元/平方米

经过半年的相关工作，沈阳泰信物业管理有限公司管理下的一个物业小区物业费调整得到了六成以上业主的同意，每平方米上涨0.3元，达到1.3元。“2002年，这个小区业主入住，小区物业费一直为每平方米1元，并且包括电梯费。物业的成本在逐年提高，人力、水电费等都在涨价，我们物业的经营一直很难，一直亏损。”该小区物业赵经理表示，去年通过第三方审计部门的统计，该小区物业经营情况为亏损90万。

赵经理表示，他们将涨价的背景情况、涨价方案与小区业主委员会进行了沟通，并召开了业主大会，“我们张贴了开会通知，还将小区的经营情况进行了公示。毕竟业主大会不能实现所有业主到场，我们又在业主委员会的协助下，挨家挨户敲门走访，并发放了调查问卷，对业主就物业费涨价的看法进行确认，包括‘同意’、‘弃权’、‘反对’这三项。”最终该小区六成以上业主对物业费涨价表示同意。从今年年初开始，小区物业费开始实施新的收费标准。

“业主有自己的立场，物业也不能一直亏损着经营，涨价这事儿物业通过自己的努力得到业主的理解。”赵经理说，通过物业之前的服务及对经营情况的公示，涨价得到了八成以上业主的理解。“所以，我觉得物业费涨价，除了以物业公司此前良好的服务得到认可为基础外，第三方对于物业公司经营情况的审计并公示也很重要，它可以让业主了解到物业公司的支出收入等经营情况，理解物业公司的难处。最后就是与居民的良好沟通，得到他们理解的同时，得到他们的支持。”

昨日，记者随机采访了20名业主，八成业主表示，在物业费涨价这个问题上，如果物业的正常经营确实到了必须通过涨价来维持的地步，而物业费太低成为一个主要因素时，这时涨价的关键确实在于物业方与业主的沟通。“必须让业主掌握知情权，并让业主体会到自己的决定权等权利。”

律师说法

物业收费标准应按物业服务水平来定

对于是否该降低业主同意比例的问题，辽宁长风律师事务所马希图律师介绍，这种方式并不能根本解决物业与业主之间的矛盾，“物业与业主之间不存在绝对的民主”。

马希图表示，在律师事务所接手的案件中，物业与业主间因物业费产生的纠纷案件占总案件的8%-12%。物业费关系到物业公司和业主的切身利益，必须由物价部门总体控制，根据小区物业达到的水平来收费。决定收费标准的因素也包括园区绿化、保安配备、设施维修等多方面。 “物业费不是物业公司说涨多少就涨多少的，也不是业主说不涨就不涨的，都得由物价局统一控制。 ”

记者 朱柏玲 李那 王洋 康馨月 首席记者 兰晓玉