余额不足30% 维修基金咋能“冷”启动
曾经名噪一时的嘉麟花园，现在已经变成业主逃离的伤心地。
提要
随着小区房龄的增加，需要维修的地方会越来越多。而维修基金的使用自然会面临入不敷出的窘境。一方面，部分业主拒绝续交维修基金；另一方面，漏雨的房屋亟待维修。怎么办？
6月开始，我省进入雨季和汛期，沈阳市皇姑区嘉麟花园的411户居民又开始了第三个年头的期盼：他们所在的小区几乎所有屋顶都漏雨，却因房屋维修基金余额不足不能进行维修。
记者经过调查得知，类似嘉麟花园面临的问题在我省各个城市中普遍存在。那么，在住房维修基金余额不足时，究竟应该怎样处理呢？为此，记者经过曲折调查，找到了答案：维修基金不足30%时，可以“冷”启动。
房屋漏雨三年多户居民有家不能回
家住沈阳市皇姑区银山路1号嘉麟花园小区2栋的刘鹏，现在只要下雨就会回一次家，不是居住，而是将家里摆满的接雨水的十几个盆里的水倒掉。这种情形已经持续了3年。
“南有河畔，北有嘉麟”，2000年建成的嘉麟花园曾经是沈阳市著名的花园小区，三季有花、四季常青，景观优美。 2001年，刘鹏与自己的父母在2栋的五层各买了一套房子，和小区住户一样，他们感觉在这里生活很舒适。
但这样惬意的日子，在2011年被彻底改变了。这一年的10月，嘉麟花园原物业公司弃管离开。 2012年6月，现在的沈阳博嘉物业有限公司接管小区。也就在这个时候，刘鹏和小区的许多住户发现，曾经在2007年维修过一次的楼顶又开始漏雨了。
刘鹏告诉记者，其实2012年初，他的房子屋顶就开始出现渗漏，雪水顺着南、北屋之间的墙体向下渗流，从五楼一直渗到二楼；与他住隔壁的父母的房子，南屋和北屋同样出现渗水，墙面开始发霉。当时因为原物业公司撤离，小区处在弃管状态，暂时由社区托管，他把情况反映到社区，答复是现在正组织成立业主委员会，待新物业公司进驻后，可申请启动维修基金进行维修。
新物业公司入驻后，刘鹏向物业公司负责人反映房屋漏水情况。物业派员工到现场查看后，表示马上申请启动维修基金。但刘鹏此后多次去找过，却一直没有结果。因屋顶渗漏严重，不能居住，2013年年底，刘鹏一家只好借住到姐姐家。随后，刘鹏的父母也因南北屋开始出现大面积漏水，只好搬离。
尽管每逢雨天，刘鹏都要回自己和父母的家，把接满雨水的盆和桶倒净，但由于屋顶四处漏雨，房子成了名副其实的“水帘洞”，四楼、三楼和二楼也不能幸免，雨水沿墙体不断向下渗流。于是大家集体找到物业公司，但物业公司称，房屋维修基金余额不足，不能启动维修基金进行维修。业主们又找到社区，社区表示进行协调，但协调来协调去，也没协调出什么办法。
5月25日，记者来到嘉麟花园，再次查看了刘鹏家漏雨的情况后，又来到下面的四楼、三楼和二楼住户家查看，发现三户墙体都出现了不同程度的渗水。
物业费只收上来1／5
记者来到位于小区的沈阳博嘉物业有限公司，公司经理张晓东满脸无奈地告诉记者，由于多年没有维护和维修，现在整个小区10栋楼的屋顶几乎全部漏雨。而小区原来的房屋维修基金由于已不足30%，按照国家有关规定已经冻结，不能启动，应该由小区业主续交维修基金，但他们和业主委员会协商了几次都没有结果。
张晓东经理表示，本来他们打算用物业费先垫付，给漏雨严重的楼顶住户进行维修，但由于三年来房屋漏雨殃及很多住户，业主们有怨气，正常应该每月收的5万余元物业费，现在只能收上来不足1万元，连维持物业公司员工的基本工资都不够。他们也曾建议小区业主先行垫付资金，然后进行维修，待以后物业收上钱后，再给予报销，但业主们意见不统一，这个办法也行不通。
张晓东经理说，他们将嘉麟花园的情况向深圳总公司进行了上报，但总公司的答复是让他们自己想办法解决。
今年的4月和5月，张晓东两次找到了沈阳市皇姑区小区办，商谈启动维修基金事宜，小区办答复说研究一下，但却一直没有结果。
余额不足30%维修基金被冻结
5月28日，记者与沈阳市皇姑区小区办取得了联系，当记者将有关嘉麟花园屋顶漏雨、多年无法维修的情况陈述后，一位姓张的同志对记者说，根据《皇姑区老旧住宅区房屋公共部位及附属设施维修管理细则》第四章第三条：未建立维修基金或维修基金不足的老旧小区，其公共部位和附属设施需要大修、中修或更新改造项目，由小区业主共同决定补建和续筹方案，由社区委员会负责组织监督专项维修资金筹集使用。
同时，依据2012年《沈阳市关于加强住宅小区物业管理的实施意见》，嘉麟花园的这种情况，应该由所在的街道办事处和社区负责组织小区居民续筹维修基金，并监督使用。
6月29日，皇姑区嘉麟社区杜书记与记者电话联系，据杜书记介绍，从2013年开始，他们就对嘉麟花园屋顶漏雨问题进行了走访调查，发现该小区大约有1.8万平方米的屋顶需要维修。而由于房屋维修基金余额不足30%，根据沈阳市和皇姑区的有关规定，需要花园的居民续交维修基金。他们与居民多次就此事宜进行协商，并组织居民问卷调查，结果部分居民不同意续交，此事就一直没有结果。
杜书记告诉记者，今年皇姑区实施两项民生工程，其中之一就是政府筹资为弃管的老旧小区维修漏雨的房顶。但嘉麟花园有物业公司，不属于弃管老旧小区。
应急周转金垫付追缴之后再归还
6月19日，记者就嘉麟花园屋顶漏雨，业主不愿续交房屋维修基金，维修基金余额不足被冻结而不能使用问题，采访了沈阳市房产局小区管理办公室的杜科长。
在了解了嘉麟花园的情况后，杜科长告诉记者，根据2014年11月9日正式实施的《沈阳市商品房住宅应急维修管理办法》，当发生危及房屋使用安全……可由物业管理单位向相关单位申请认定，如属于应急维修范围的，可通过应急程序使用维修基金。
《办法》中还指出，因业主未交存维修资金或者业主的维修资金分户账面余额不足产生资金缺口的，区小区办应向区政府提出申请，使用房屋维修应急周转金垫付。欠缴的维修资金追回后，再归还区政府。
6月28日,记者从皇姑区嘉麟社区杜书记处获悉,社区已于6月初对嘉麟花园房屋漏雨情况进行了详细的调查和统计,并形成报告上报街道办事处。
6月29日，他们将依据《沈阳市商品房住宅应急维修管理办法》的规定，与该花园的物业和业主委员会协商，按照程序申请启动维修基金，争取尽快对嘉麟花园漏雨房屋进行维修，让因漏雨而搬离的居民早日回家。
业主须知不续交维修基金将被起诉
1.老办法与新办法
1998年11月9日，建设部出台了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。为加强住宅专项维修基金的管理，之后根据《物权法》，对该《管理办法》进行了修改，2008年12月4日，建设部、财政部出台了《住宅专项维修资金管理办法》。
关于维修基金余额不足问题，老的《管理办法》明确规定，维修基金不敷使用时，经当地房地产主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。新的《管理办法》规定，住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
2.不续交维修基金将被起诉
对房屋业主来说，交纳房屋维修基金是业主必须履行的义务。《物权法》第72条明确规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
如果2/3的业主同意续交维修基金，而另一部分人不同意续交，致使房屋不能及时维修，那么就损害了这2/3业主的合法权益，这2/3的业主就有权利向法院提起诉讼，要求其履行义务。□本报记者/刘佳/孔爱群
