逾期未办房证咋没按合同判赔？

　　本报讯(华商晨报记者孙笑天)开发商逾期没给办理房证，购房者将开发商告上法庭。法院判决时，调整了违约金计算标准，由合同约定的已付房款的日万分之一调整为已付总房款的百分之一赔付，逾期两年，赔偿3933元。

　　2011年9月14日，王女士、闫先生与沈阳银亿房地产开发有限公司(以下简称“银亿房地产公司”)签订了《商品房买卖合同》，闫先生夫妇购买了银亿房地产公司开发的位于沈阳市于洪区闾山路的一处房屋，建筑面积为64.69平方米，总房价393315元。闫先生夫妇于2012年8月24日办理了入住手续，但一直没取得房产证。

　　根据该合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。也就是说，银亿房地产公司应于2014年8月14日之前按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

　　因此，闫先生夫妇诉至法院，要求银亿房地产公司按照合同约定的按已付房款的日万分之一标准赔付违约金，并办理房产证。

　　一审法院认为，被告已构成违约。但违约金数额未按照合同约定确认。一审法院将违约金计算标准调整为已付总房款的百分之一。最终，一审法院判决，银亿房地产公司赔偿闫先生夫妇逾期办理房屋所有权证违约金3933元(393315元×1%)。

　　宣判后，闫先生不服上诉，辩称，开发商违约导致房证办不下来，是开发商开发建设时的过错造成的；如果开发商在售楼时不有所隐瞒，自己不可能买开发商出售的房屋；开发商没有办理房产证，造成自己房屋贬值；另外，《商品房买卖合同》的各项条款是被上诉人制定的。

　　二审法院驳回上诉，维持原判。

　　-以案说法

　　违约金过分高于损失的可适当减少

　　为啥合同有明确约定，开发商违约事实也认定清晰，却没有按照合同认定违约金？法院在判决时考虑了一下三点。

　　首先，违约金最主要的法律属性和立法目的是赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，在商品交换等价原则的基础上追求合同正义与公平。因此确定违约金数额时，在尊重合同双方当事人意思自治的同时，应充分考虑违约行为所造成的损失数额、在约定过高或过低时可以适当调整。

　　违约金的约定也是在违约发生时对违约方的惩罚，但在确定违约责任之时应充分考虑违约方的过错程度，因过失违约、客观因素违约的，在认定违约责任时应与故意违约有所区别。

　　其次，《合同法》规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”

　　第三，本案中，原告已占有使用涉案房屋，实现了该房屋的使用价值，且并无证据证明因被告的违约行为而导致原告遭受经济损失，而根据被告提供的相关证据，被告的违约行为确是多种因素造成，因此合同约定计算标准显过高，应予以调整。