22家房企去年销售1.1万亿 上市房企开始重视库存管理

　　截至1月14日，据中原地产向《证券日报》记者提供的数据显示，22家房企2015年合计销售11477亿元，平均同比上涨23.2%，其中同比涨幅超过50%的有4个，低于30%的则有13家企业。
　　“大部分企业完成了年度销售任务”，有业内人士向记者直言，在一线城市和热点二线城市重点布局的房企，盘面相对健康，库存管理可控。尤其在深圳市场，借助于房价飞涨，深圳控股销售额由2014年的74亿元一跃升至2015年的160亿元，同比上涨116%。
　　不过，部分押宝三、四线城市的房企日子则不见得好过，仅地价就在走下坡路，对企业利润指标有很大影响，减缓资产周转速度的同时，回款缓慢，对企业现金流造成重压。
　　正如一位房企高层所示，“表面上业绩似乎不错，但是市场压力并不小，高端项目利润虽高，但竞争激烈，中低端产品线则受到城市布局市场存量制约，这些因素对企业去年的经营模式造成了很大冲击”。
　　销售业绩飘红
　　从年度销售业绩具体完成情况来看，有9家房企销售业绩同比上涨超过30%，包括深圳控股、恒大、首开股份等房企，而多数房企销售额同比增长率在30%以下。另外，恒大、中海、碧桂园销售额超过1000亿元，恒大更是跨进了2000亿元阵营。
　　值得一提的是，富力前8个月完成销售额291亿元，同比下滑12%。在2015年中期业绩发布会上，富力集团董事长李思廉表示，鉴于近期内地股市波动和中国宏观经济环境的不确定性，把2015年合约销售目标略作调整，由600亿元稍降至约 550亿元或与去年持平。但面对同样的外部环境，中海地产却在中期业绩会上宣布上调今年的销售目标——它们将全年合约销售目标由1680亿港元上调到1800亿港元(约合1483亿元人民币)，最终则完成了1530亿元的销售额，这与富力地产最终完成544亿元销售业绩形成了鲜明对比。
　　张大伟认为，房地产市场的城市分化现象致使企业销售任务完成率分化也异常明显。以深圳控股为例，今年深圳房价率先回暖并大幅上涨，在深圳拥有销售物业的开发商为集团业绩贡献比例较大，而反观在三、四线城市下重注的房企甚至出现了销售业绩同比下滑现象。
　　不过，随着全国房地产政策的全面宽松，市场已经走出低谷。从上述统计数据来看，与去年连续下跌的销售均价相比，20家标杆房企的销售均价从今年4月份起，已经连续4个月环比上涨。富力也曾表示，一线城市项目的售价明显恢复，北京、天津和广州多个大型项目的平均售价均达到或超过去年的水平。
　　重视库存管理
　　实际上，多位业内人士均认为，借助于一线城市房价的快速回升，开发商业绩得到拉动。鉴于此，房企在一线城市的推盘意愿更强，库存管理和释放节奏合理，这也将成为房企是否能完成年度任务的重要支撑。
　　以龙湖地产为例，2015年全年，龙湖集团累计实现合同销售金额545.4亿元，超额完成全年目标，同比增长11.2%，合同销售面积则为424.3万平方米。销售回款率依旧维持90%以上高位。具体来看，2015年全年，龙湖在全国23个城市实现销售，分区域看，西部、环渤海、长三角、华南以及华中区域销售金额占全年销售额比例分别为27.9%、25.7%、36.5%、8.9%及1.0%，其中，长三角及华南区域占比提升，令集团的全国化布局进一步均衡。
　　有接近龙湖地产人士向本报记者透露，如果对这种表现追根溯源，实际龙湖早已统一思想，将库存累积视为“癌症”，着力去库存减负担：在集团层面，强化供销存管理，上线存货管理系统。地区项目层面，不断调研仍购买、观望客户、入住业主需求，精准提升物业、园林等配套服务，通过产品增值激活销量。龙湖把它称之为“库存绽放”。
　　事实上，在行业内，龙湖是最早重视库存管理的房企之一。2011年，龙湖就提出“把存货当癌症看待”的口号。次年年中，龙湖压缩开工量，数量达300万平方米。之后数年市场出现明显波动，但龙湖一直保持稳定供货量，销售额也平稳有升。
　　搜索龙湖2013年底、2014年底、2015年中的存货变化，数字分别为110亿元、103亿元、105亿元，整体保持稳定，其中却包含着新房源转成存货，老库存不断去化的良性过程。而龙湖亦坚决执行去库存战略，存货管理系统可线上查阅项目货龄，对货龄较长的强压力现房清晰管控，预警提示。
　　“越来越多的企业开始重视库存管理，产品线研究。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，过去房地产市场不太注重客户需求的局面正在改变，当下的房地产市场，销售回款率是衡量企业经营水平的重要指标。尤其对上市房企来说，通过降低存货和控制资产规模才能达到加快周转率的目的。而在一般的企业中，存货分滞销和新增两种，而销售许可证拿到一年之后仍未销售的就属于滞销存货，甚至有些企业要求中低端产品线的项目要3年内必须清盘。