沈二套房90平方米以下契税由3%降至1%

　　房地产交易契税营业税调整过去购置二套房无论面积大小都征3%契税新政策实施后我省普通商品住房认定标准是否调整还需等待文件发布

　　本报讯(华商晨报掌中沈阳客户端记者孙笑天)昨日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(以下简称《通知》)，对个人购买家庭惟一住房和个人购买家庭第二套改善性住房的契税标准进行了调整，自2016年2月22日起执行。

　　对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

　　根据辽宁省政府出台的政策，为支持居民自住和改善性住房需求，普通商品住房认定标准调整为：容积率1.0以上、单套总价200万元以下、单套建筑面积标准在168平方米以下。沈阳市地税局相关工作人员表示，国家层面的普通商品住房认定标准为144平方米以下，新政策实施后，我省居民是否还能按照168平方米的划分享受更宽松的认定标准，还需等待相关部门进一步的文件发布。

　　沈阳市地税局相关工作人员表示，目前个人缴纳契税执行的是个人申报家庭房产套数，税务部门根据购房人的申报结果进行核税，如果填一套的话就按照首套交税，填二套的话就按照二套的规定交税。

　　沈阳市地税局工作人员表示，国家新政策实施后，在沈缴纳契税是否还可实行“个人申报”，还需等待进一步通知。

　　新政对房产市场产生哪些作用？

　　鼓励购房者购置大户型、积极换房

　　-焦点问答

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策的最大亮点在于对改善性或二套购房的群体赋予了减税政策。过去对于二套房的购置，无论面积大小，都统一按照3%的税率进行计算。新的政策下，按照面积大小，都进行了不同程度的下调。

　　严跃进分析认为，从此次政策可以看出，政府的出发点有三个，第一是继续保护刚需购房者的利益，对于90平方米的首套住房，契税政策一而再地进行调整，现在继续强调1%的税率；第二是鼓励购房者积极购置大户型住房，这对于三四线城市来说可能有更大的意义。此类城市的大户型住房均价大概在8000元左右，部分购房者有能力购置此类大户型。通过减少契税，能够降低相应购房的成本；第三是鼓励购房者积极换房。此次政策，惠及面较大，是2016年刺激住房消费、盘活存量住房资产的重要举措和手段。

　　严跃进分析，财政部等相关部门对于契税等政策的调整，实际上也是希望从金融财税等市场化的手段来调节住房交易，应该说是“去库存”政策拳中的重要组成部分。结合此前已有的二套房首付两成的新政策，此次契税的政策效益会非常明显。

　　对房企有何影响？

　　调整产品结构大户型价格可能提高

　　严跃进预测，此类政策一定程度上也会使得房企调整产品结构和定价策略。

　　第一，过去部分房企为了降低契税或逃税，对于144平方米以上的住房进行分割处理再出售，即将一套144平方米以上的住房分割为两个虚拟产权进行销售，进而使得每套住房的户型都小于90平方米，从而获得更低等级的税率。而通过现在这样一个政策的调整，大户型住房的契税和普通住房的契税差异已经不大，对于此类产权分割再销售的做法可以得到有效遏制。

　　第二，鉴于此类契税政策可能会刺激购房者积极入市，后续房企积极调整定价策略或者说提高售价将是一个大趋势。尤其是大户型的购房成本开始降低，这时对于部分高端物业的开发商来说，或会在近期主动提高项目价格。

　　华商晨报掌中沈阳客户端记者孙笑天

　　楼市税收优惠调整传递强烈“去库存”信号

　　-政策解析

　　自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。业内人士指出，这是财税领域亮出的调控房地产市场一记“大招”，传递出房地产“去库存”的强烈信号。

　　中国社科院财经战略研究院研究员张斌说：“此次的契税、营业税调整，主要是取消了非普通住宅和普通住宅的区别，并增加了家庭第二套改善性住房优惠。”

　　在去年的基础上，今年楼市政策继续频频发力：在实施不“限购”城市下调房贷首付款比例、调整职工住房公积金账户存款利率……这都被业内认为是有助于房地产“去库存”的政策。

　　“政府调控房地产市场的政策工具主要有三个：一个是税收，一个是信贷，一个是限购，在税收政策中，最主要就是契税和营业税政策，此次对两个税种都进行了调整，是一次非常有针对性的调整。”张斌说。

　　“这次调整是房地产‘去库存’和稳定市场众多举措的重要组成部分，可以带动刚性需求、刺激改善性需求，还可以促进二手房市场活跃。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为。

　　倪鹏飞说，与之前出台的信贷、住房公积金调整等政策一同，此轮调整可谓多策并举，体现了持续性，将从整体上提振需求，对住房市场保持持续增长和“去库存”有积极影响。

　　值得注意的是，本次调整中，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述个人购买家庭第二套改善性住房契税优惠政策和营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照之前政策执行。

　　一些业内专家也表示，在楼市分化的背景下，这四个一线城市当前面临的首要问题是价格上涨压力较大，此次调整也体现了差异化的楼市调控思路。

　　据新华社

　　-帮您算账

　　购90平方米百万二套房能省两万元

　　沈阳不同面积契税税率表

　　(新政策实施情况以沈阳税务机关最新发布为准)

　　建筑面积现行标准拟调整到

　　首套房90平以下(含) 1% 1%

　　(家庭惟一住房)

　　90-168平1.50% 1.50%

　　168平以上(含) 4% 1.50%

　　假设沈阳购房者仍可按照168平以下的普通商品房认定标准来缴纳契税

　　买房情况原来缴税新政策下缴税买房子省多少钱

　　首套房购买一套200平方米、总价为200万的住房需交纳8万元只需交纳3万元节约了5万元，相当于房价下调了2.5%

　　(家庭惟一住房)

　　二套房购买一套90平方米、总价为100万的住房需交纳3万元只需交纳1万元节约了2万元，相当于房价下调了2%

　　购买一套100平方米、总价为100万的住房需交纳3万元只需交纳2万元节约了1万元，相当于房价下调了1%

　　购买一套200平方米、总价为200万的住房需交纳8万元只需交纳4万元节约了4万元，相当于房价下调了2%

　　对于100万元、90平方米的二套住房来说，在2015年的购房成本测算是，首付为25万元、契税费用为3万元。而在新的政策环境下，即此前2月2日央行信贷政策以及2月19日财政部契税新政策后，首付比例下调到20万元、契税费用为1万元。

　　如此计算，不考虑后续按揭贷款成本增加的内容，仅考虑购房初期，那么购房者可以少支付7万元。这相当于100万元的房屋价格下降了7%。而实际上2015年的房价增幅在7.4%的水平。这也意味着对于2015年持续观望的购房者来说，在2016年积极购房也不迟。

　　-相关新闻

　　营业税政策调整

　　专家：高端物业市场可能继续活跃

　　新旧政策对比：

　　《通知》还调整了营业税相关政策，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税，自2月22日起执行。

　　此前政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　专家解读：

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，前后对比能够看出，最大的变化在于调整了2年以上非普通住房销售的税率。过去购买两年以上的非普通住房对外销售的，需要将销售收入减去房屋价款或成本后计算营业税，而现在对于此类非普通住房，也进行了营业税免征。换而言之，只要是将购买两年以上住房对外销售的，不论面积大小，都可以进行营业税的免征。这相当于鼓励大户型物业在市场上进行流通，或者说鼓励部分大户型的次新房重新进入房地产流通领域。

　　当然，对于购买不足两年的住房进行销售，还是会进行征收营业税，这样一个政策并没有改变，能够有效遏制炒房或投资因素。

　　严跃进预测，豪宅市场或者说高端物业市场可能因此类政策而继续活跃。第一，在2016年，房产持有的经济效应受到更大的认可，部分购房者可能因为此类政策而积极购房。从购房心理上看，基本上可以认定同类群体也有购置豪宅的需求，所以一二线城市的豪宅市场可能会比较火爆。第二，房企在新一轮投资改革中，也会适当增加豪宅项目的建设，尤其是144-200平方米的物业建设比重可能会提高。

　　华商晨报掌中沈阳客户端记者孙笑天