网择：刚需开始“泄洪” 楼市短期仍难言反转

　　●公积金贷款额度的提高给购房者带来了真金白银的实惠

　　●一系列新政为开发商消化库存打开了宝贵的时间窗口

　　●房价目前不存在大幅上涨甚至反转的基础

　　●未来一段时间成交量或有上升态势，4月份各项指标数据或迅速反弹

　　上海9日出台公积金新政，贷款额度较原先上调五六成之多。4月以来，多地接连出台降低公积金购房首付、上调贷款额度的政策，对不少购房者来说颇为“解渴”。

　　公积金、银行贷款、税收等多方面政策的叠加效应，有望为“堰塞”已久的刚需打开一个泄洪的口子，业内人士期待楼市在理性中建立新的平衡。

　　多地公积金新政为刚需族“解渴”

　　住建部等多部门出台楼市“3·30”新政以来，各地行动迅速，4月上旬各地细则接连出台。截至目前，上海、安徽、深圳、兰州等多个省市都出台了公积金新政，一些地区将公积金贷款首套房首付比例最低降至2成，并大幅提高贷款额度。一些地方还首次规定，异地缴存者可在当地申请公积金贷款。

　　比如，上海公积金新政规定，购买首套房及二套普通住宅，个人和家庭公积金贷款上限分别由30万元、60万元大幅上调至50万元、100万元。缴存补充公积金的，各自额度可再分别增加10万元、20万元。由此，单户家庭公积金贷款最多可达120万元。

　　对此，德佑链家研究部总监陆骑麟计算，刚需族如果想全部通过公积金来贷款，目前首付只需要付两成，以家庭为单位公积金最高可以贷款120万元，那么至少可以购买总价为150万元的房源。

　　市场机构统计数据显示，2014年，位于上海外环外单价在每平方米20000元以下的一手商品住宅，其成交的套均总价为148.7万元/套，“也就是说，经过此次上调，公积金贷款就可以满足相当一部分刚需购房者的贷款需求。”

　　对于购房者来说，公积金贷款额度的提高带来了真金白银的实惠。

　　以上海为例，调整后每户家庭最高贷款额度较原先高出40万元，以基准利率、等额本息、20年还款年限计算，40万元从商业贷款变成公积金贷款，购房者每月还款额减少约400元。

　　也有人士认为，经过几年来房价出现的大幅度上涨，很多城市此前的公积金贷款额度标准已经不能满足购房者的需求，此次提高公积金贷款额度，是符合市场变化的。

　　房企库存压力有望缓解

　　对开发商来说，公积金等一系列新政为消化库存打开了宝贵的时间窗口。

　　记者获悉，“3·30政策”出台之后，上海融绿当即承诺在4月6日24点前，长三角地区的13个项目暂缓涨价。来自上海融绿的数据显示，3月31日到4月7日，融绿平台上海及苏锡常13个楼盘，共成交157套，总计成交金额达到11.18亿元，创下房企小长假成交新纪录。

　　在上海融绿黄浦湾售楼处，销售人员告诉记者，“3月31日，融绿平台13盘单日成交突破了4亿元，这是迄今为止融绿平台单日的最高成交金额。”

　　针对网传的“部分人群连夜排队买房”的说法，融绿平台上海执行总经理郑甫表示，“这次成交的业主大部分都是早就来看过，并且锁定了意向房源的。政策一变动，这群嗅觉灵敏的客户就迅速反应，果断来下单。”郑甫说，根据融绿平台对近期成交的数据进行的分析，客户基本上都是以自住为主。

　　北京万科官方统计显示，截至4月1日零点，万科在京的9个在售楼盘来访共165组客户，认购认筹54套，累计实现1.56亿元的销售总额。

　　记者发现，3月31日新政发布当天，各个房企便抓住消费者的心理做起了广告。万科地产在万科沈阳官方微信上发布：“万科承诺36小时不涨价、不打烊。购房者购买万科在沈阳的11个项目均不涨价、不打烊。”

　　远洋地产相关负责人表示，从叠加出台的政策看，总体而言，是从供需两端充分发挥市场的自我调节机制，长期有利于行业健康、有序发展。他表示，针对新政的出台，远洋将针对不同城市市场情况，有针对性地制订营销策略，抓住市场窗口期，调整推货节奏，快速去化。

　　这样的心态，在开发商中具有代表性。记者采访的多位房企负责人认为，目前是房企加速消化库存，回笼资金的好时机。

　　楼市销售迎改善但短期不可能反转

　　每次房地产利好政策出台，市场就常有出现“通宵排队”“日光盘”等刺激眼球的消息传出。这些情形，有的是以讹传讹，有的是个别人有意策划，却易对恢复中的市场秩序形成干扰。

　　业内人士认为，就这一轮市场行情来说，房价目前不存在大幅上涨甚至反转的基础。当代置业总裁张鹏表示，“3·30新政”并非想让楼市回归到2009年市场的火热，政府更希望通过新政让楼市健康发展。他分析，成交量在未来一段时间会有上升态势，在2015年4月份，房地产市场各项指标数据会迅速反弹。“对房企来说，也许会有上调销售均价的打算，也许会在去库存的道路上一路追寻量的攀升。”万科集团总裁郁亮表示，房地产从“黄金时代”到“白银时代”是趋势，政策没法改变这个发展趋势，但新政策对房地产市场健康发展有利。

　　据统计，广州市3月30日至4月5日一周的新建商品住宅成交量约为1900套，比新政出台前一周1400套放大约30%。而根据对一些中介机构的走访情况，二手房成交的增长更加明显，但价格依然保持稳定。

　　与广州相似，北京、上海和深圳三地楼市均呈现出价稳量增的走势。业内人士认为，在经过2014年的深度调整后，无论是开发商、中介机构还是购房者，面对新政都显得更加理性。

　　“新政不是刺激，而是解开了刚需和改善性需求的一些束缚，作为房企，目前对策还是以抓住机会去库存为主，谁涨价谁的房子不好卖。”广东一家房企高管如此表示。

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