辽宁出台《关于化解房地产库存的若干意见》

我省出台《关于化解房地产库存的若干意见》全力去库存

购90平方米以下二套住房减按1%征契税

　　房地产去库存是当前的重要经济工作之一。2月24日，我省出台了《关于化解房地产库存的若干意见》，以15项措施全力化解库存，促进房地产业持续发展。

　　这15项措施将为全省的房地产业带来哪些影响、为广大购房者带来哪些实惠呢?为此，记者采访了省住房和城乡建设厅的有关负责同志。

　　推进居住证制度农民购房成市民

　　《意见》明确了市、县(市、区)政府是推动本地区房地产市场健康发展、化解房地产库存工作的责任主体，并要求因地制宜采取措施，力争用2年至3年时间将房地产库存调整到合理水平。

　　与此同时，《意见》要求，各地区要下决心管控土地出让。就是要通过认真实施“十三五”住房建设规划，对本地区住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等做出统筹安排。尚未编制住房建设规划的地区，在房地产开发用地出让前，由国土资源、城乡规划和房地产主管部门共同制定拟供地块出让方案。合理控制开发用地供应节奏，减少房地产开发用地供应。库存严重的地区，要暂停供应房地产开发用地。已供应、未开发的房地产开发用地可申请转换用途或调整商住比例。

　　鼓励农民进城购房，全面推进居住证制度。就是要通过适度规模经营农业，积极探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制，并推动居住证持有人享有与当地户籍人口同等的住房保障权利，将符合条件的农业转移人口纳入当地住房保障范围。

　　同时，按照就近入学的原则，农民工子女可在居住地接受义务教育、在就学所在地参加中考，与当地学生享受同等待遇。

　　扩大住房公积金覆盖范围，逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金体制。加大公积金对个体经济、私营经济、混合所有制企业、外资经济等非公有制经济单位的扩面力度，做到应缴尽缴。

　　培育租赁市场多渠道增加供应

　　进一步深化住房制度改革，建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度。对于城镇居民特别是外来务工人员来说，住房需求可分为两部分，一部分是购房，另一部分是租房。因此，除政府购买存量房用于公租房源外，还要鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，使其成为租赁市场的房源提供者。

　　加快培育发展住房租赁市场。就是要积极培育住房租赁经营机构，推进住房租赁规模化、专业化经营。鼓励房地产开发企业将其持有库存商品房向社会出租。要拓展住房租赁机构融资渠道，推进房地产投资信托基金试点。鼓励各类闲置房源进入租赁市场，多渠道增加供应。实行市场租金、分档补贴，支持从租赁市场筹集公共租赁住房房源。

　　加快推进城镇棚户区和城中村改造，提高棚改货币化安置比例。今年，我省将全面推进棚改货币化安置，推行“政府与动迁居民签订补偿协议、市场化解决安置房源、政府搭建平台组织团购、开发企业让利、动迁居民自主购买”的创新型货币化安置方式，全力化解房地产库存。

　　鼓励行业协会、社会组织及企业举办形式多样的房交会。要求市、县(市、区)政府对各类房交会给予相同的补贴、奖励等优惠政策。同时，有条件的地区可对农民进城购房给予补贴。

　　调整土地增值税为开发商减负

　　《意见》明确，房地产开发项目位于沈阳、大连市城区和郊区的，房企销售未完工开发产品的计税毛利率为15%;开发项目位于辽宁省境内除沈阳、大连市外，其他地级市城区和郊区的，房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率为10%;开发项目位于辽宁省境内其他地区的，房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率为5%。

　　同时，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地，暂不征收城镇土地使用税。

　　市民买房卖房有多项优惠政策

　　购房者的利好包括：对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

　　此外，《意见》明确，鼓励将符合条件的商品房和闲置建筑改造为电商用房、“创客空间”等。允许从事电子商务、创新产业的小微企业和自由职业者将住宅、公寓登记注册为营业场所。

　　要清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等。无法律法规明确规定的要坚决取消，收费标准过高的要适当降低;并进一步梳理房地产开发建设审批流程。未按期限要求向社会公开或已公开但未在清单中的审批环节和收费项目，有关部门或单位不得实行审批或收费。